建設用地使用權的種類及權能

　　建設用地使用權包括劃撥建設用地使用權、出讓建設用地使用權、租賃建設用地使用權、外商投資企業(yè)場地使用權、城市私房用地使用權、國有土地使用權作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權、國家授權經營取得的建設用地使用權等。

　　（1）劃撥建設用地使用權

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權�！秳潛芡恋厥褂脵喙芾頃盒修k法》 指出，劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

　　建設用地使用權劃撥簡稱土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交給土地使用者使用的行為。

　　劃撥土地使用權有以下含義：①劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。②除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。③取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。④在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

　　1）劃撥建設用地使用權的轉讓

　　根據《城市房地產管理法》規(guī)定，劃撥建設用地使用權轉讓的條件包括：

　　劃撥建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。①劃撥建設用地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。②劃撥建設用地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定，土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續(xù)。

　　2）劃撥建設用地使用權的抵押

　　劃撥建設用地使用權與其地上建筑物、其他附著物所有權同時設定抵押權時，應按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。

　　3）劃撥建設用地使用權的出租

　�、賱潛芙ㄔO用地使用權人以營利為目的，將劃撥建設用地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

　　②劃撥建設用地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去建設用地使用權。這不同于劃撥建設用地使用權轉讓。

　　《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定，轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使有范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外，出租土地使用權、其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。