成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。

　　要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。

　　基本公式：

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價格構(gòu)成

　　土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。

　　注意4個公式的變換

　　啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。