物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　「釋義」 本條規(guī)定了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關。

　　（一）全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作由國務院建設行政主管部門負責。

　　根據國務院批準的有關建設部職能的文件的規(guī)定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)，具體包括工程建設、城市建設。村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業(yè)管理的行政管理部門。

　　（二）縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產行政主管部門。根據實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理部門應指房管局。

　　政府的管理面臨一個角色轉換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現管理目標，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。政府對物業(yè)管理市場的管理，主要體現在四個方面：（1）制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；（2）對物業(yè)管理經營企業(yè)進行管理，包括領導和進行物業(yè)管理質量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標準，對物業(yè)管理公司進行資質管理。指導、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；（3）指導和幫助業(yè)主委員會工作；（4）協調、解決物業(yè)管理市場運作中出現的情況和問題。

　　政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理（主要著眼點是對房地產開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護），對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理。詳述如下：

　　1.前期物業(yè)管理中的政府管理。

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理�！冻鞘行陆ㄗ≌�小區(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理。”從這點看來，前期物業(yè)管理的責任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關部門指導下進行，如：（1）竣工驗收。（2）根據法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進行監(jiān)督。（3）向業(yè)主委員會提供委托管理合同范本。

　　2.房地產行政主管部門對物業(yè)管理公司的管理。

　　物業(yè)管理公司由房地產行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理工作應在房地產行政主管部門的監(jiān)督指導下進行。房地產行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進行行政管理的主要工作有：（1）組織物業(yè)管理公司參加評比；（2）負責物業(yè)管理公司經營資質審批；（3）對物業(yè)管理人員進行崗位資格培訓。

　　3.物業(yè)管理具體工作中的政府管理。

　　物業(yè)管理中的政府管理不僅體現在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務、專項業(yè)務、特色業(yè)務和經營業(yè)務，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養(yǎng)與更新，相關場地的維護與管理，消防設備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進行的管理都是不可或缺的。