第五章　物業(yè)的使用與維護

　　本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關問題進行規(guī)范。

　　在物業(yè)的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地問題；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護問題；房屋裝飾裝修問題；建立住宅專項維修資金制度問題；利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營問題；存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的物業(yè)維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業(yè)管理活動的正常開展，又事關社會穩(wěn)定和居民生命財產安全。

　　針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。

　　針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應的程序，強化了占用人恢復原狀的義務。

　　為了明確物業(yè)區(qū)域內市政設施的維修、養(yǎng)護責任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內相關管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務。

　　物業(yè)的維修養(yǎng)護，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設施設備經營行為，確保業(yè)主的合法權益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的程序以及經營收益的分配作了原則規(guī)定。

　　為了消除安全隱患，維護公共利益以及業(yè)主合法權益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護責任和有關業(yè)主的配合義務，同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責任人維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔，以確保物業(yè)安全。

　　本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。