關于住宅物業(yè)項目交接有關問題的指導意見

　　京建物[2006]23號

　　各區(qū)縣建委、各業(yè)主大會、各業(yè)主委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：

　　為貫徹落實《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維持社區(qū)和社會穩(wěn)定，減少和避免物業(yè)管理項目交接過程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，現(xiàn)就我市住宅物業(yè)管理項目交接有關問題提出如下意見：

　　一、本意見適用于住宅物業(yè)項目業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)與建設單位選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)的交接，以及業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見進行：

　　1、前期物業(yè)服務合同期限即將屆滿，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，并在合同期限屆滿前3個月，決定是否與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約，或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內(nèi)完成與物業(yè)管理企業(yè)的合同續(xù)簽工作。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會決定后，在合同期限屆滿前3個月，書面告知原物業(yè)管理企業(yè)，接到告知后，原物業(yè)管理企業(yè)須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業(yè)服務合同期限即將屆滿，原物業(yè)管理企業(yè)決定不再續(xù)約的，應當在前期物業(yè)服務合同期限屆滿前3個月書面告知業(yè)主大會；業(yè)主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得提前撤管。

　　3、前期物業(yè)服務合同期間，業(yè)主擬選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，應當召開業(yè)主大會會議對以下事項逐一表決：

　　（1）是否以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；

　　（2）是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并委托業(yè)主委員會依法與中標企業(yè)簽定物業(yè)服務合同。

　　通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會應當對業(yè)主委員會以協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)，在簽訂物業(yè)服務合同前再次進行表決。

　　業(yè)主大會應當就上述提議作出的各項表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　做出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)決定后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應當告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　三、業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，就交接時間、交接內(nèi)容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業(yè)管理企業(yè)承擔，時點后責任由新物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應當按照約定做好交接工作。

　　業(yè)主委員會應當在原物業(yè)管理企業(yè)撤管前20日，將物業(yè)項目交接的有關情況書面報告物業(yè)所在地的區(qū)縣建委、社區(qū)居委會和街道辦事處。

　　四、原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應當向業(yè)主委員會移交下列資料：

　�。�1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等原竣工驗收資料；

　�。�2）設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（4）業(yè)主及房屋面積清冊；

　�。�5）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)主委員會應當將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

　　五、新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與原物業(yè)管理企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　查驗時，業(yè)主委員會應當制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

　　六、原物業(yè)管理企業(yè)撤管時，應當在業(yè)主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業(yè)管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　七、業(yè)主委員會或原物業(yè)管理企業(yè)應將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　八、前期物業(yè)服務合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由拒絕辦理交接；原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。

　　九、業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理企業(yè)的交接工作應依法進行。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，新選聘的物業(yè)管理企業(yè)強行接管物業(yè)管理區(qū)域，給業(yè)主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應當承擔相應的法律責任。

　　十、前期物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提前撤管。

　　物業(yè)管理企業(yè)提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當及時將有關情況報告物業(yè)所在地的社區(qū)居委會、街道辦事處和區(qū)縣建委。

　　十一、業(yè)主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)、造成無物業(yè)管理企業(yè)管理狀態(tài)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居委會會同區(qū)縣建委，可以組織相應的物業(yè)管理企業(yè)臨時代管。代管期間，物業(yè)服務標準按照原物業(yè)管理合同執(zhí)行，物業(yè)服務費用由全體業(yè)主承擔。

　　十二、在項目交接過程中，違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定，不移交有關資料的，區(qū)縣建委應依法予以處罰。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出項目的，或新物業(yè)管理企業(yè)強行接管造成物業(yè)管理狀況混亂、出現(xiàn)重大事故、社會影響惡劣的，市、區(qū)建委依法對該企業(yè)進行行政處罰，停止該企業(yè)資質(zhì)并限期整頓，整頓期間該企業(yè)不得參與本市物業(yè)管理項目的投標。同時，市建委將該企業(yè)不良行為予以通報和網(wǎng)上公示，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)，提示相關行政主管部門和社會各界共同監(jiān)督。

　　十三、本意見自2006年2月1日起施行。

　　北京建設委員會

　　二〇〇六年一月十二日