房估經(jīng)營(yíng)與管理：直接資本化法概述
?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式
直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。
預(yù)測(cè)的未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。可用于直接資本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益。
?。ǘ追N收益乘數(shù)法
對(duì)應(yīng)著不同的收益類型，收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)（potential gross income multiplier，PGIM）、有效毛收入乘數(shù)（effective gross income multiplier，EGIM）和凈收益乘數(shù)（net income multiplier，NIM）。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
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