名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。

實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。

有多種含義的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格

（1）未扣除價(jià)格因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

（2）在買房贈(zèng)送裝修、家具、汽車、車位等的情況下，總房?jī)r(jià)是名義價(jià)格，扣除這些贈(zèng)品后的價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

（3）在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的情況下，申報(bào)的成交價(jià)格是名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

（4）買賣雙方因?yàn)榧s定稅費(fèi)的承擔(dān)方式不同，也可能導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格的不符。

（5）在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格是名義價(jià)格。

在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算

根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格。

一套建筑面積為100m2、單價(jià)為3000元/m2、總價(jià)30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

（1）要求在成交日期一次性付清。

（2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

（3）以抵押貸款方式支付，如首期支付房?jī)r(jià)的30%（即9萬元），余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

（4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

（5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價(jià)款的，買方在支付第二期、第三期付款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

（6）約定在成交日期后的某個(gè)日期一次性付清，如約定于第一年年末一次性付清。

在上述第一、三、五種付款方式下，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同，單價(jià)均為3000元/m2，總價(jià)均為30萬元。

在第二種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元；實(shí)際單價(jià)為3000×（1－5%）＝2850（元/m2），實(shí)際總價(jià)為28.5萬元。

在第四種情況下：名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元；實(shí)際總價(jià)為10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.28（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實(shí)際單價(jià)為2928元/m2。

在第六種情況下：名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元；實(shí)際總價(jià)為30÷（1＋5%）＝28.57（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實(shí)際單價(jià)為2857元/m2。

總結(jié)：打折，延期付款（延遲期內(nèi)不付利息）都會(huì)導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格低于名義價(jià)格。

分期付款，延期付款（延遲期內(nèi)付利息）不管怎么安排還款方式，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格都是一致的。