2017房估《案例與分析》知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)
房估知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)
處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價(jià)的一般固有特點(diǎn)外,還有許多新的特點(diǎn),因此在對(duì)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)過程中,應(yīng)根據(jù)這些不同點(diǎn),確定其價(jià)格。
(一)強(qiáng)制處分
處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強(qiáng)制性的司法行為,原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價(jià)還價(jià),處分行為也一定要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成,如果拍賣不成,通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。
(二)快速變現(xiàn)
由于拍賣交易方式的特點(diǎn),買受人(購得拍賣標(biāo)的的競買人)在較短的時(shí)間內(nèi)決定購買,沒有充分的考慮時(shí)間,也沒有足夠的時(shí)間對(duì)拍賣標(biāo)的物作充分的了解,特別是需在較短的時(shí)間內(nèi)支付全部款項(xiàng),承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大,因此其價(jià)格一般較正常交易低。
(三)市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小
拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè),難以像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營銷,僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳,推廣力度較?。辉偌又馁u房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售,而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營銷、策劃,以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行,因此市場(chǎng)需求面窄,只會(huì)滿足個(gè)別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在"先天不足",在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(四)消費(fèi)者心理因素
購買者由于消費(fèi)心理的影響,在購買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格,使得拍賣房地產(chǎn)的價(jià)格較低。
(五)購買者的額外支出
由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金,按標(biāo)的額的不同,此部分約為標(biāo)的額的1%~5%,成為購買者額外的成本,使之希望得到較低的價(jià)格,以彌補(bǔ)該支出。
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試,為了方便廣大學(xué)員備考,建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn),用于考生日常學(xué)習(xí)參考,祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利!