摘要： “城中村”引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。

    關(guān)鍵詞： 城市規(guī)劃

    走進(jìn)“城中村”，有一種歷史與現(xiàn)實(shí)、城市和鄉(xiāng)村交融的復(fù)雜感覺(jué)。

    由于歷史因素，“城中村”存在諸多問(wèn)題：建筑密度高，村內(nèi)“一線天”、“握手樓”比比皆是，路面較窄，消防車難以通行，電線則亂拉亂扯，門窗則鐵欄圍死，消防隱患重重。房屋布局混亂，違法用地和違章建筑屢禁不止，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等配套設(shè)施嚴(yán)重不足，“臟、亂、差”現(xiàn)象比較普遍，成為藏污納垢的場(chǎng)所，有礙城市景觀，社會(huì)治安問(wèn)題突出。

    “城中村”引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。

    “城中村”改造涉及戶籍制度、土地利用制度、財(cái)政體制、投融資體制、城市管理體制、行政管理體制等復(fù)雜問(wèn)題，國(guó)家的法律法規(guī)并沒(méi)有明確統(tǒng)一的規(guī)定，因而在操作上也沒(méi)有統(tǒng)一、強(qiáng)硬的做法。只能因地制宜，成熟一個(gè)，改造一個(gè)，甚至“一村一策”。目前，國(guó)內(nèi)很多城市都在開展“城中村”改造工作，現(xiàn)將部分城市的有關(guān)做法搜集如下：

    武漢：

    1、立法，從源頭上加以控制。已就農(nóng)村集體所有制土地征用和農(nóng)村房屋拆遷制定相關(guān)辦法；

    2、有情操作。農(nóng)民靠土地生存，在改造過(guò)程中要考慮他們的利益；

    3、按照“全部拆除、局部改造、基本保留”三種模式，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。

    昆明：

    1、統(tǒng)一規(guī)劃管理，編制新村建設(shè)和舊村改造計(jì)劃，按審批程序辦理用地、建房手續(xù)，使農(nóng)村建房按規(guī)劃有序進(jìn)行；

    2、打破原行政界限，符合規(guī)劃的“城中村”按住宅小區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，不符合城市規(guī)劃的“城中村”，整體搬遷；

    3、加大對(duì)“城中村”土地的盤活力度，進(jìn)行“整合優(yōu)化”；

    4、“城中村”集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后，為原村民建立社會(huì)保障制度，以解決他們的生計(jì)出路和后顧之憂；

    5、適量減少城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給，用優(yōu)惠政策引導(dǎo)房地產(chǎn)商介入“城中村”改造。

    廣州：

    1、“城中村”分為A、B、C三類，近期改造A、B類；A類：完全沒(méi)有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍B類：有小量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村C類：有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村

    2、改造建設(shè)原則一是政府不直接投資，二是不采取商品房開發(fā)的形式；

    3、確定試點(diǎn)村（共7個(gè)）；

    4、待試點(diǎn)工作完成后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再正式出臺(tái)政策法規(guī)；

    5、新的農(nóng)民公寓建設(shè)和舊村改造同時(shí)進(jìn)行；

    6、“三個(gè)一點(diǎn)”落實(shí)資金；
     1）村出一部分自有資金、村民集資或籌措銀行優(yōu)惠貸款等；
     2）所在區(qū)政府財(cái)政拿出一部分資金，�？钣糜诟脑�；
     3）廣州市政府實(shí)施優(yōu)惠政策和建設(shè)部分市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。

    7、市改造領(lǐng)導(dǎo)小組成立，區(qū)相應(yīng)設(shè)立區(qū)一級(jí)的改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

    市負(fù)責(zé)對(duì)“城中村”改造的重大問(wèn)題決策，制訂有關(guān)的政策規(guī)定，審批“城中村”改造方案等，區(qū)負(fù)責(zé)本區(qū)“城中村”試點(diǎn)村改造的領(lǐng)導(dǎo)、管理工作和規(guī)劃方案、實(shí)施方案的編制工作。

    深圳：

    1、堅(jiān)持“自行改造、整體重建”原則，村股份公司實(shí)行“統(tǒng)一組織、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”；

    2、靈活融資落實(shí)資金：
     1）股份公司擔(dān)保、銀行貸款、區(qū)政府貼息；
     2）在建戶集資，工程竣工后，銀行把貸款轉(zhuǎn)成樓宇按揭貸款，各戶按揭年限三到十年不等；
     3）區(qū)政府撥出部分啟動(dòng)資金，作為基建前期市政配套建設(shè)補(bǔ)助費(fèi)；
     4）用優(yōu)惠政策刺激房產(chǎn)開發(fā)商介入。

    3、村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地，同樣與住宅用地一樣免交有關(guān)費(fèi)用，并納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村居民共同享有。

    珠海：

    1、采取“政府決定，政策推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作”的原則；

    2、實(shí)現(xiàn)了五大轉(zhuǎn)變：在戶籍方面，舊村居民轉(zhuǎn)變成了城市居民；在土地方面，舊村集體土地轉(zhuǎn)變成了國(guó)有土地；在管理體制方面，舊的村民委員會(huì)轉(zhuǎn)變成了居委會(huì)；在經(jīng)濟(jì)形式方面，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄煞萁?jīng)濟(jì)實(shí)體；在物質(zhì)形態(tài)方面，城中舊村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘形拿魃鐓^(qū)。