摘要： 如果說幾年前，中國大城市的“郊區(qū)化運動”還是在人們不知不覺中悄然出現(xiàn)，但近年來，已開始成為重要的樂章。以廣州為例，位于廣州市屬縣級番禺大石鎮(zhèn)的“麗江花園”所體現(xiàn)的對“環(huán)境”“品位”的追求，對廣州的白領(lǐng)階層和中高收入階層產(chǎn)生巨大的吸引力�！胞惤�花園”的樣板作用對珠江三角洲房地產(chǎn)業(yè)的影響也是巨大的，短短幾年時間，番禺大石鎮(zhèn)迅速成為大型郊區(qū)樓盤的著陸點和試驗場， “廣州碧桂園”、“洛溪新城”、“廣州奧林匹克花園”、 “廣地花園”、“華南碧桂園”等大型樓盤均獲得較大的成功，在這些樓盤的購房者中，廣州人占絕大多數(shù)，使得番峪大石鎮(zhèn)獲得“廣州的后花園”的美稱。

    關(guān)鍵詞： 智能建筑 住宅設(shè)計

    郊區(qū)樓盤的興起對市區(qū)樓盤產(chǎn)生了明顯的沖擊，據(jù)1999 年上半年統(tǒng)計，番禺大石鎮(zhèn)大型樓盤的商品房預(yù)售面積較同期增長近一倍，而廣州市區(qū)樓盤的預(yù)售面積較同期增長近一倍，而廣州市區(qū)樓盤的預(yù)售面積較同期則有所下降。

    對大城市居住郊區(qū)化的社會背景進行分析，是對“郊區(qū)化現(xiàn)象”及其發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)。從目前及未來幾年的情況來看，大城市居住郊區(qū)化的社會背景主要有以下幾個方面：

    （1）時代的發(fā)展，生活水平的提高。新世紀(jì)，被稱為知識經(jīng)濟時代和信息經(jīng)濟時代。以“信息高速公路”（即數(shù)字化大容量光纖通訊網(wǎng)絡(luò)）為先導(dǎo)的信息化浪潮，必然會對傳統(tǒng)城鎮(zhèn)的形態(tài)、結(jié)構(gòu)、功能區(qū)的劃分產(chǎn)生沖擊作用，改變?nèi)藗兊男袨楹蜕�活方式。在工業(yè)化時代，人們一般把城市中心區(qū)作為居住地的首選目標(biāo)，那里交通便利，購物方便，公共服務(wù)設(shè)施齊全，教育、醫(yī)療的條件好。盡管人口密度大，空氣污染嚴(yán)重，人們總不愿意離開城市中心區(qū)。然而，在信息社會里，信息的傳遞不再受地理條件的限制，空間距離大為縮短，集聚效應(yīng)有所弱化，人們更看重居住環(huán)境質(zhì)量。在一些經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的大城市，“SOHO”族開始成為一個不容忽視的社會組成因子，信息化也開始作為商品樓盤的一個重要 “賣點”，并受到市場的熱烈響應(yīng)。

    （2）房地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并越來越具有市場性質(zhì)。房改及貨幣分房、購房銀行按揭等一系列政策的實施，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始具有真正的活力，也使居住者由被動的接受者，變成主動的選擇者。另一方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，二次置業(yè)和多次置業(yè)在房地產(chǎn)活動中所占的比例越來越大，二手樓市場也日趨激烈，那種見縫插針式的小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)越來越缺乏竟?fàn)幜�。郊區(qū)樓盤低廉的土地使用成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)可以形成較大的規(guī)模，便于物業(yè)管理的實施，形成安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。

    （3）舊城改建的成效不大，城市中心區(qū)的環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)下降。我國大城市的舊城改建面臨的困難較多，真正成功實例并不多見。其主要矛盾在于：經(jīng)濟效益與社會效益及環(huán)境效益之間的關(guān)系并不容易協(xié)調(diào)好。以廣州為例，廣州這些年的舊城改建，遠(yuǎn)離初衰，原以為可以改善城市中心區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，疏散人口，緩解“城市病的不良影響。而現(xiàn)實情況是，越改建，人口密度越大，情況越嚴(yán)重。城市中心區(qū)的環(huán)境質(zhì)量持續(xù)下降甚至惡化，使得部分城市居民對老城區(qū)開始推動信心，而對郊區(qū)的自然環(huán)境氛圍心馳神往。

    （4）大城市交通設(shè)施條件及城市周邊地區(qū)配套設(shè)施和生活條件的改善。近年來，隨著大城市人口密度的增加，機動車保有量的不斷增長，我國大多數(shù)大城市對原有的城市交通體系進行了改造和完善，現(xiàn)代化的高架路、立交橋、內(nèi)（外）環(huán)路以及城市公共快速交通系統(tǒng)（包括輕軌、地鐵）的建設(shè)，使城市交通的條件得到較大的改觀，同時也加強了城市與周邊地區(qū)的交通聯(lián)系，在土地市場經(jīng)濟的推動下，我國城市土地利用結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化和向高效益轉(zhuǎn)化，制造業(yè)紛紛遷出城區(qū)入關(guān)后，國外商業(yè)零售機構(gòu)的入市，使得商業(yè)零售業(yè)的競爭更加激烈，迫使零售業(yè)的競爭更加激烈，迫使零售商在連鎖經(jīng)營、降低成本方面下工夫。

    城市周邊交通條件的改善，私人汽車的發(fā)展，低廉的土地及設(shè)施使用成本將透使部分商業(yè)遷往郊區(qū)，形成大型（貨倉式）購物中心（如廣州的“好又多”）。另一方面，對于部分具有私營性質(zhì)的教育、醫(yī)療機構(gòu)，郊區(qū)的環(huán)境也有較大的吸引力；地價低廉，便于管理，環(huán)境優(yōu)美。廣州市于今年6月宣布： 番禺市、花都市撤市改區(qū)，地鐵4號線將通達(dá)番禺的中心鎮(zhèn)市橋，廣州新建的國際機場已在花都動工。廣州市政府的這一決定，對廣州市的居住郊區(qū)化是一個巨大的推動，對于消費者來說意味著郊區(qū)的居住成本下降（水電費、電話費、過橋費等）。同時也預(yù)未著郊區(qū)的配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂等）的水平更上一個臺階。

    （5）郊區(qū)居住區(qū)具有市中心區(qū)樓盤所不具備的優(yōu)勢。郊區(qū)環(huán)境無論是在環(huán)境質(zhì)量還是在空間視野景觀等方面，與市區(qū)樓盤的環(huán)境相比，均具有較大的優(yōu)勢。就目前情況下看，城市中心區(qū)樓盤與郊區(qū)樓盤在售價上仍存在著較大的差價。以一套80平方米的住宅來計算，大致可形成這樣一個公式：郊區(qū)盤+國產(chǎn)轎車= 市區(qū)盤。對于中國大城市的居民來說，商品房和私家車是兩個最大的夢想，同樣一筆錢，在郊區(qū)，一個夢想變成了兩個夢想。

    （6）私人汽車的發(fā)展?jié)摿�巨大。隨著WTO的日益臨近，我國的私人汽車在未來的5-10年將會得到重大的發(fā)展。私人汽車的發(fā)展使城市居民的日�；顒涌臻g大大延伸，也使郊區(qū)樓盤的吸引大大增加。

    （7）我國城市化水平不斷提高，城鄉(xiāng)體系趨向更加合理。在未來10年，我國城市化的進程不斷加快，到2010年，我國的城市化水平將達(dá)到45％。隨著城市化水平的不斷提高，我國城鄉(xiāng)體系的結(jié)構(gòu)及空間形態(tài)也將發(fā)生較大的變化，從區(qū)域的角度來看，將可能形成多級中心（主中心、亞中心、次中心）的城市群帶。從城鄉(xiāng)體系的空間形成來看，城市和鄉(xiāng)村的結(jié)合將更加緊密。隨著我國城市化的深入發(fā)展，大城市的居住郊區(qū)化也將獲得穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

    基于以上分析，我國大城市居住郊區(qū)化將在未來10年內(nèi)獲得較大發(fā)展。就其發(fā)展的趨勢來說，可以出現(xiàn)以下幾種情況：

    （1） 在城市發(fā)展的總體戰(zhàn)略上。城市居住郊區(qū)化現(xiàn)象越來越受到政府部門的重視，將其納入城市發(fā)展過程中的重要經(jīng)濟活動中去，并根據(jù)城市發(fā)展的需要，研究和制定相關(guān)的對策和政策。

    （2）將形成近郊、中郊、遠(yuǎn)郊等層次的大城市郊區(qū)空間體系。在政府部門的合理規(guī)劃和引導(dǎo)下，居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)形成合理的結(jié)構(gòu)體系。

    （3） 郊區(qū)居住區(qū)將相對集中在近郊環(huán)境質(zhì)量和景觀較好的地段，并形成一定規(guī)模。

    （4） 中、遠(yuǎn)郊可能出現(xiàn)別墅區(qū)，以及與旅游資源、生態(tài)農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老療養(yǎng)等結(jié)合的特色房地產(chǎn)項目。

    （5） 隨著郊區(qū)居住者人數(shù)的不斷增加，郊區(qū)居住周邊地區(qū)的生活文化設(shè)施不斷完善，逐漸形成依托大城市，具有活力的小規(guī)模近郊衛(wèi)星城群。

    中國大城市的居住郊區(qū)化已開始步入發(fā)展的軌道，而有關(guān)的研究相對滯后，對這一課題的深入研究，具有重大的理論價值和實踐意義。