仲量聯(lián)行在北京發(fā)布了其“第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告”。該報告稱，跨國公司新一輪的海外轉(zhuǎn)移正在帶動北京、上海等國內(nèi)城市辦公及工業(yè)物業(yè)的強(qiáng)勁需求。

　　跨國公司增租“提速”

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事韋高信在報告發(fā)布會上指出，跨國公司“新一輪”的海外轉(zhuǎn)移以往主要是生產(chǎn)過程的轉(zhuǎn)移，而現(xiàn)在則是越來越多的跨國公司正打算將其后臺辦公、企業(yè)財務(wù)等工作流程轉(zhuǎn)移到中國來。該報告認(rèn)為，跨國公司優(yōu)先選擇的城市是上海和北京。

　　據(jù)悉，摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔及惠普等海外巨頭已經(jīng)宣布在華擴(kuò)張計劃。韋高信表示：“在未來的一年多時間內(nèi)，這些國家內(nèi)將出現(xiàn)對新物業(yè)（尤其是辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)）的強(qiáng)勁需求。”

　　據(jù)記者了解到，跨國公司新一輪的海外轉(zhuǎn)移已經(jīng)在北京物業(yè)市場上有所表現(xiàn)。第二季度許多跨國公司紛紛增加北京寫字樓的租用面積，主要交易包括：諾基亞增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微軟公司增租盛世大廈2500平方米，惠普增租朝陽區(qū)惠普大廈2700平方米。

　　隨著亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)利好，對辦公及工業(yè)物業(yè)需求的預(yù)期也普遍上升。仲量聯(lián)行日前發(fā)布的第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告（CREIS-3）指出，中國已經(jīng)成為工業(yè)活動海外轉(zhuǎn)移的主要目的地，并且這種工業(yè)海外轉(zhuǎn)移的增長勢頭仍將保持高漲，這將帶動對國內(nèi)物業(yè)新需求的強(qiáng)勁增長。

　　海外轉(zhuǎn)移持續(xù)“高溫”

　　報告表明西方和亞洲企業(yè)（尤其是日本和韓國的企業(yè)）工業(yè)活動向中國的轉(zhuǎn)移還存在著極大的擴(kuò)張潛力。摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔及惠而浦等海外巨頭已經(jīng)宣布了在華擴(kuò)張計劃，這將為中國發(fā)展更強(qiáng)大的工業(yè)市場鋪平道路。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事韋高信先生指出：海外轉(zhuǎn)移盡管并非一種新事物（生產(chǎn)過程的海外轉(zhuǎn)移可以追溯到四、五十年以前），但其嶄新的面貌表現(xiàn)在：過去五年內(nèi)，圍繞辦公物業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域項(xiàng)目海外轉(zhuǎn)移的活動正在快速增長。而且這種戰(zhàn)略已經(jīng)證明了其在提高眾多企業(yè)的財務(wù)績效方面是大為成功的。也有管理評論人士認(rèn)為，海外轉(zhuǎn)移已不單單是一種選擇，在越來越多的行業(yè)中已經(jīng)成為獲取競爭優(yōu)勢的一個必然選擇。

　　勞動力是任何公司制定選址戰(zhàn)略時最關(guān)鍵的問題。無論是跨國還是跨洋，企業(yè)越來越清楚地意識到以勞動力為導(dǎo)向的選址戰(zhàn)略是提高其最低目標(biāo)的關(guān)鍵。精心制定、悉心切磋、基于勞動力的投資組合戰(zhàn)略可以彰顯企業(yè)物業(yè)對企業(yè)成功的貢獻(xiàn)，同時也可以使企業(yè)物業(yè)團(tuán)隊成為企業(yè)內(nèi)部睿智的領(lǐng)導(dǎo)。

　　韋高信先生補(bǔ)充道：“我們清楚的看到大量跨國公司都在計劃進(jìn)一步擴(kuò)展在中國和印度的業(yè)務(wù)，而這兩個目的國在未來的一年多時間內(nèi)將出現(xiàn)對新物業(yè)的強(qiáng)勁需求。同時，中央政府在決定工業(yè)發(fā)展速度最快的地區(qū)時作用越來越重要。它可以通過解決基礎(chǔ)設(shè)施短缺和在吸引國外直接投資、就業(yè)和稅收方面提供金融激勵等形式發(fā)揮其作用。”

　　仲量聯(lián)行第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告的數(shù)據(jù)來自于服務(wù)、技術(shù)、金融、石油、娛樂業(yè)以及政府機(jī)構(gòu)中70多個企業(yè)與組織。這些受訪者在亞太地區(qū)共使用大約670萬平方米辦公和工業(yè)物業(yè)。

　　此次仲量聯(lián)行調(diào)查的其它主要發(fā)現(xiàn)包括，制定以低成本方式支持業(yè)務(wù)增長的戰(zhàn)略已經(jīng)成為跨國公司的制定企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重心；海外轉(zhuǎn)移正在成為企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略中越來越重要的因素。在成本降低方面，90%的受訪企業(yè)表示海外轉(zhuǎn)移達(dá)到或超過了其預(yù)期目標(biāo)。另外，93%的反饋者還表示這種戰(zhàn)略在進(jìn)入本地市場方面達(dá)到或超出了預(yù)期目標(biāo)；隨著亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的日益提高，在中國和印度對新的辦公與工業(yè)物業(yè)的凈需求將持續(xù)強(qiáng)勁。由于對東京和漢城業(yè)務(wù)前景較為樂觀，東京和漢城的物業(yè)需求預(yù)期出現(xiàn)了正增長。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)企業(yè)解決方案總經(jīng)理John Forrest先生說道：“2003年7月和2004年1月發(fā)布的兩次影響力調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成本降低是公司物業(yè)戰(zhàn)略的最大動力。而最新調(diào)查表明，支持業(yè)務(wù)增長已經(jīng)成為制定公司物業(yè)戰(zhàn)略的決定性因素。這種觀念轉(zhuǎn)變歸因于亞太地區(qū)得到改善的經(jīng)濟(jì)狀況和此前在降低物業(yè)成本方面取得的成功。”

　　Forrest先生表示，大多數(shù)物業(yè)主管認(rèn)為他們的海外轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略達(dá)到或超過了預(yù)期目標(biāo)。主要表現(xiàn)在成本降低、物業(yè)交付（時間和質(zhì)量）、進(jìn)入本地市場以及流程監(jiān)督涉及的管理時間等方面。這些成功很可能會推動未來海外轉(zhuǎn)移的進(jìn)一步發(fā)展。

　　90%的反饋者表示海外轉(zhuǎn)移在成本降低方面達(dá)到或超過了預(yù)期目標(biāo)。另外，93%的反饋者表示在進(jìn)入本地市場方面達(dá)到或超出了預(yù)期目標(biāo)。就達(dá)到或超過預(yù)期而言評價較高的其它方面包括上市時間（78%）、服務(wù)質(zhì)量 （84%）、管理時間（84%） 和收入提高 （71%）。

　　海外轉(zhuǎn)移趨勢有望繼續(xù)增長。目前已有大約30％以上的跨國公司向海外轉(zhuǎn)移了部分活動，而此比例有望在未來三年至少翻一番。仲量聯(lián)行最近對美國公司的調(diào)查也證明了其增長的潛力，其中超過70％的公司計劃在未來五年提高海外轉(zhuǎn)移活動。

　　未來物業(yè)需求“擴(kuò)漲”

　　由于大多數(shù)公司計劃擴(kuò)展在中國和印度的業(yè)務(wù)，這兩個市場在未來一年的新物業(yè)需求最旺。在印度對更多辦公和工業(yè)物業(yè)的需求主要?dú)w因于不斷擴(kuò)張的海外轉(zhuǎn)移活動，而在中國這些需求主要?dú)w因于國內(nèi)市場的未來增長以及外國公司擴(kuò)大在華市場業(yè)務(wù)的強(qiáng)烈愿望。

　　Forrest先生表示：“由于大家越來越多地把海外轉(zhuǎn)移納入業(yè)務(wù)增長戰(zhàn)略，因此仲量聯(lián)行制定了全球海外轉(zhuǎn)移指數(shù)，它包含了45個影響各種海外轉(zhuǎn)移活動對城市選擇的不同變量的客觀數(shù)據(jù)。這些變量分為六大類動力—成本、人力資本/勞動力、業(yè)務(wù)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)及本地市場。這個指數(shù)將在9月下旬正式公布，為公司物業(yè)經(jīng)理人提供一個客觀的工具，在他們?yōu)楣�司的BPO海外轉(zhuǎn)移活動選址時，能夠幫助他們做出正確的決策�！�

　　作者：楊 帆