租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記；土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　1）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　�、僮赓U土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。

　　依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　�、谧赓U土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　A、期限的限制

　　國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過五年；對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　B、用途的限制

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租

　　①租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　一是經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　B、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

　　權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務(wù)。

　�、谧赓U國(guó)有土地使用權(quán)的出租

　　租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。