摘要：隨著業(yè)主私有車輛的逐漸增多，小區(qū)車輛規(guī)范化、細(xì)致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文主要通過列舉一些關(guān)于車輛管理糾紛的實(shí)際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題，同時(shí)也從停車費(fèi)用的法律依據(jù)的角度分析了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權(quán)利和義務(wù)，并且結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理工作闡述了解決小區(qū)車輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行

　　2006年北京市的車輛已經(jīng)達(dá)到300多萬輛，其中私家車輛占1/3，這個(gè)數(shù)字表明，對(duì)于車輛管理的規(guī)范化、合理化已經(jīng)變成了當(dāng)務(wù)之急。我們會(huì)經(jīng)常聽到這樣的埋怨——

　　園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無償使用嗎？小區(qū)內(nèi)停車所收取的費(fèi)用為占地費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任？機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)僅是每月150元，業(yè)主幾十萬的汽車丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎？業(yè)主停車入位的時(shí)候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎？有的小區(qū)停車費(fèi)只收60元，而有的小區(qū)卻是150元？

　　以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機(jī)制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題，需要從源頭動(dòng)手，豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸，采用價(jià)格聽政的方式確定停車場收費(fèi)水平和方式，同時(shí)引入競爭機(jī)制，能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè)；通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責(zé)任問題，政府加強(qiáng)對(duì)停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督，給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個(gè)寬松而和諧的環(huán)境。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理收取車輛管理費(fèi)用

　　筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時(shí)車位常常不夠；地面的固定車位被外來的車輛臨時(shí)占用；晚間汽車的報(bào)警笛聲爆響引來居民的怨聲載道；收取停車費(fèi)用時(shí)的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議；小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴(yán)明徹底而引起的。

　　停車場是公共配套，是為全體業(yè)主提供服務(wù)方便的設(shè)施。而業(yè)主的情況是多樣化的，業(yè)主擁有私家車輛的時(shí)間、數(shù)量均不能比齊，有的業(yè)主擁有車輛比較早，而后進(jìn)小區(qū)的業(yè)主便沒有車位，因?yàn)槟壳熬幼⌒�區(qū)少有可以滿足每個(gè)業(yè)主一個(gè)車位，即便可以，有的業(yè)主也會(huì)擁有兩個(gè)及以上部車輛，而后進(jìn)的業(yè)主很可能就沒有停車位了，這就容易導(dǎo)致同樣是小區(qū)的業(yè)主，享受的服務(wù)卻難以相同的不公平現(xiàn)象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車輛管理費(fèi)用上加以平衡，將停車場這個(gè)資源加以經(jīng)營，將獲取的費(fèi)用融入管理費(fèi)用，以服務(wù)于全體業(yè)主。

　　當(dāng)然，一些物業(yè)管理企業(yè)為求無過，對(duì)小區(qū)的停車位既不管理也不收費(fèi)，出現(xiàn)責(zé)任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過一定的經(jīng)營來牟取利潤，以促使企業(yè)的壯大發(fā)展，所以，這種不管理不收費(fèi)的辦法并不可取。

　　三、分清停車管理中所涉及各方責(zé)、權(quán)、利

　　開發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以里的土地使用權(quán)，并在其上構(gòu)建房屋。簡而言之，開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)（除了部分面積要按照國家規(guī)定留用人防），包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當(dāng)然，開發(fā)商必須依照國家相應(yīng)規(guī)定，分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施，其中包括停車場。根據(jù)北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā)[1994]72號(hào)文件《關(guān)于本事新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知》附件中的規(guī)定：居住小區(qū)每千戶應(yīng)按100個(gè)車位設(shè)置（合每千人30個(gè)車位）。這是開發(fā)商必須執(zhí)行配備的，也就是說購買房屋的業(yè)主同時(shí)具有使用停車位的權(quán)利。

　　但是，在開發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時(shí)候，樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分?jǐn)傊�和�?jì)算的。而公共面積的分?jǐn)偯娣e是按照京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào)文《北京市商品房銷售面積計(jì)算機(jī)公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》而定的，其中有一款便是不能夠計(jì)入分?jǐn)偟墓�共面積包括機(jī)動(dòng)車庫。這便說明了業(yè)主購買房屋所支付的費(fèi)用里，不包括停車面積，換言之，業(yè)主沒有權(quán)利無償使用停車位。

　　結(jié)合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)使用停車場，但卻不能無償使用，因?yàn)橥＼噲龅漠a(chǎn)權(quán)方——開發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責(zé)、權(quán)、利對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來說都很重要。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設(shè)客戶服務(wù)部門

　　物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，是人性化的工作，而非機(jī)械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對(duì)于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立客戶服務(wù)部門，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環(huán)境。

　　在處理突發(fā)事件的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認(rèn)同。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營造企業(yè)文化，爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來。筆者認(rèn)為，解決小區(qū)的車輛管理中糾紛的具體辦法還應(yīng)該包括：

　　1.健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)依據(jù)及用途；

　　2.將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓(xùn)，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準(zhǔn)確、統(tǒng)一的解釋；

　　3.充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時(shí)隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中；

　　4.物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格正規(guī)管理，仔細(xì)檢查進(jìn)出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時(shí)間表巡視停放車輛，及時(shí)檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的機(jī)率；

　　5.以優(yōu)越的條件鼓勵(lì)、倡導(dǎo)駐場車輛具備相關(guān)保險(xiǎn)，以分解責(zé)任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險(xiǎn)公司購買公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)等相關(guān)險(xiǎn)種，用來分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　參考資料：

　　1.俞暉，《停車場（庫）經(jīng)營管理指導(dǎo)》，深圳中腦庫物業(yè)資訊研究中心，2004年6月

　　2.陳瑞正等，《2005年版物業(yè)管理實(shí)操精典》，哈爾濱工程大學(xué)出版社，2005年6月