摘要：市場經(jīng)濟就是競爭經(jīng)濟，當前物業(yè)管理企業(yè)間的競爭已不再是單純的產(chǎn)品競爭、技術(shù)競爭、服務競爭，它更多地體現(xiàn)為從業(yè)人員的素質(zhì)競爭。一個高素質(zhì)的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，能帶動起整個團隊的綜合素質(zhì)，在變革管理思想、優(yōu)化管理模式、創(chuàng)新管理方法、開發(fā)管理技術(shù)、升級管理手段等方面起到至關(guān)重要的作用。

　　一、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的定義和作用

　　對中國物業(yè)管理行業(yè)而言，未來的五年將是行業(yè)高速發(fā)展的黃金時期，在這個階段，必將需要一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人。我們對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的定義表述為：具備物業(yè)管理行業(yè)注冊資質(zhì)可以全面地承擔一個物業(yè)管理企業(yè)或一個物業(yè)管理項目的運作，能夠有效地組織人、財、物各項資源，獨擋一面地帶動組織為客戶提供專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營、管理服務，并實現(xiàn)管理和盈利目標。

　　職業(yè)經(jīng)理人，通俗來講，就是以經(jīng)營管理為生，并精于企業(yè)經(jīng)營管理之道的人。職業(yè)經(jīng)理人通常不是資本所有者，但是他以自己的知識技能，受資本所有者委托把經(jīng)營企業(yè)作為一種職業(yè)對待，企業(yè)經(jīng)營者把經(jīng)營好企業(yè)作為自己的神圣職責，把追求資產(chǎn)保值增值作為自己的崇高使命，并根據(jù)企業(yè)績效的好壞而獲得報酬。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和國際一體化的進程，物業(yè)管理行業(yè)呼喚著真正的優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人隊伍。

　　實際上，我們針對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人概念更深刻的感受在于：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理職業(yè)經(jīng)理是一個專業(yè)化程度很高的職業(yè)（全美國注冊物業(yè)經(jīng)理僅在萬人左右），需要積累相當多的理論與實踐經(jīng)驗，并取得注冊資質(zhì)后才具備基本條件。目前深圳眾多的物業(yè)管理處主任距離應有的專業(yè)水準相差甚遠。

　�。ǘ�）確定一個物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是一項高風險、高機會成本的選擇。因為職業(yè)經(jīng)理人要獨擋一面，帶領(lǐng)團隊去實現(xiàn)經(jīng)營管理目標。也可以說公司把一個物業(yè)管理項目全權(quán)交托給職業(yè)經(jīng)理人了。一個素質(zhì)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人可以救活一個瀕臨癱瘓的管理項目，相反，用錯一個職業(yè)經(jīng)理人，不但難以實現(xiàn)經(jīng)營管理目標，甚至有可能丟失項目。喪失競爭的機會，耽誤了寶貴的時光。

　　（三）物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是本行業(yè)最為稀缺的寶貴資源。之所以稀缺，是因為職業(yè)經(jīng)理人具備獨立承擔一個物業(yè)管理企業(yè)或一個物業(yè)管理項目的綜合素質(zhì)。優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人不是隨便花錢可以雇請來的，亦不是單靠培養(yǎng)、鍛煉就一定能塑造出來的，這種人才往往是可遇不可求。特別是在行業(yè)激烈競爭形勢下，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人真是千金不換，物業(yè)管理企業(yè)要創(chuàng)造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業(yè)經(jīng)理人的努力。就筆者的體會，深圳物業(yè)管理行列中，真正令人怦然心動的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人不是很多，極為稀缺。從這方面看，可以說物業(yè)管理企業(yè)的競爭就是職業(yè)經(jīng)理人團隊的競爭。

　　二、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應注意的問題

　　社會學家Jone R，P.French把職業(yè)經(jīng)理人所掌握的POWER分以下幾種力量。

　　（1）威嚇力——職業(yè)經(jīng)理人借權(quán)力的剝奪，卑劣的工作指派、懲戒以及解雇、發(fā)配等手段影響甚至潛在威脅下屬，以令下屬屈從他的旨意。

　　（2）法定力——職業(yè)經(jīng)理人可借他在組織結(jié)構(gòu)中的法定地位發(fā)揮其影響力，亦即利用職位所擁有的權(quán)力支配下屬。

　�。�3）報償力——職業(yè)經(jīng)理人可借薪資的提高，晉升的推薦，優(yōu)越的工作的指派，以及良好的工作表現(xiàn)獎勵等報償手段以影響下屬的行為。

　　（4）專家力——職業(yè)經(jīng)理人可借所有的淵博知識，豐富的經(jīng)驗，高深的技術(shù)與杰出判斷力而贏得下屬的折服。例如：下屬接受職業(yè)經(jīng)理人提議的方法辦事時，并不是因為該方法最有效而接受它，而是因為對職業(yè)經(jīng)理人的能力有信心而接受它，在這種情況下領(lǐng)導者所發(fā)揮的即是專家力。

　�。�5）吸引力——職業(yè)經(jīng)理人可借下屬對他的尊重與崇拜，使下屬設法按職業(yè)經(jīng)理人旨意辦事，此時職業(yè)經(jīng)理人所發(fā)揮的即是吸引力，這種吸引力一定是下屬自覺地行動。

　　總而言之，就是要避免做兩種類型的上司：

　　1. 好好先生型上司。其作風與大家庭中仁慈的長者極為相似。他以人和為宗旨，經(jīng)常保持息事寧人的態(tài)度，崇尚忍讓，時時姑息，處處遷就。該型上司的錯誤觀念在于

　�。�1）將軟性管理視同人的管理；

　�。�2）將沖突視為一無是處；

　�。�3）以為和諧的氣氛有助于士氣與生產(chǎn)力之提高。

　　2. 霸道型上司。這類上司一方面毫無休止地認同與奉承他們的上司，另一方面則戮力驅(qū)策自己與下屬提高工作績效。在他們心目中，下屬只不過是提高工作績效之工具，因此他們并不理會下屬之感受、福利或前途，他們使下屬絕對服從并貫徹命令。在該型經(jīng)理管理之下，組織及成員均受其害，大致如下：

　�。�1）過度嚴密之督導將使下屬在相當程序內(nèi)成為“聽話的機器”，下屬之創(chuàng)造與想象力將喪失殆盡。

　　（2）在下屬心目中，上司即代表組織，下屬對組織將產(chǎn)生離心力，士氣之低沉自不在話下。

　　（3）霸道型的上司因人緣關(guān)系，本來可以借和諧的人際關(guān)系予以解決的問題，不得不片面地改用組織結(jié)構(gòu)之變動解決之。

　　（4）在霸道型上司的心目中，沖突代表控制松馳之結(jié)果，他們對沖突一向采取壓制手段，這將促使沖突之趨向尖銳化。由于沖突不能化解，組織內(nèi)之沖突事端自然頻頻發(fā)生。

　　三、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應具備的素質(zhì)

　　1. 進取心態(tài)

　　進取心首先來自于自身秉賦，后天的培養(yǎng)亦顯重要。進取心反映了職業(yè)經(jīng)理人強烈的責任感和事業(yè)心。物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，這不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，恪守認真負責精神殊為不易。

　　信譽卓著。講道德，重操守，重誠實，尊重員工，對客戶有求必應，對企業(yè)忠心耿耿，對自身永不滿足，持續(xù)追求。

　　親歷親為。市面上眾多的管理咨詢書刊似乎總要引導職業(yè)經(jīng)理人超脫一些，學會“抓大放小”。而我個人從業(yè)多年的體會是，物業(yè)管理不同于商貿(mào)企業(yè)，不同于信息產(chǎn)業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人必須從推動型領(lǐng)導轉(zhuǎn)向接觸型領(lǐng)導，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解客戶需求，甚至見到轄區(qū)地上的煙頭、紙屑，亦應立即躬身拾起。這就是物業(yè)管理行業(yè)的特殊性和必然要求，物業(yè)管理沒有捷徑可走，職業(yè)經(jīng)理人只有用心血和汗水澆灌出客戶滿意的花朵。偉大在于細節(jié)的積累，強烈的進取心需要職業(yè)經(jīng)理人親歷親為地忙在基層才能顯示其功力。

　　2 .敢于冒險。

　　市場是聯(lián)系產(chǎn)品和消費的橋梁，職業(yè)經(jīng)理人要有敏銳的市場預測能力，能把握市場變化和宏觀經(jīng)濟走勢，先他人一步預見到新的盈利機會。職業(yè)經(jīng)理人精神就是冒險加理智。風險的背后往往隱藏著巨大的市場機遇。面對稍縱即逝的機會，職業(yè)經(jīng)理人要有超人的膽識，敏銳的眼光。既敢于放手一搏，又重視決策程序，并能果斷采取行動，才能在市場上占據(jù)一席之地。

　　3. 觀念更新

　　物業(yè)管理工作中許多長期得不到解決的老問題，追根尋源往往在于觀念的固守、陳舊。要從根子上解決問題，職業(yè)經(jīng)理人就必須換個腦筋，更新觀念，這是職業(yè)經(jīng)理人最重要的制勝守則。

　　參考文獻：

　　1. 吳藝，《 現(xiàn)代物業(yè)管理理論與實務 》，廣東經(jīng)濟出版社

　　2. 大中華物業(yè)管理網(wǎng)，《 職業(yè)經(jīng)理人基本素質(zhì)的要求 》

　　3. 三秦論壇，《 物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人素質(zhì)淺淡 》