2008-07-21 10:25 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
近幾年來(lái),各地加快了舊城改造的步伐,使城市面貌、投資環(huán)境、工作環(huán)境和生活環(huán)境都得到了極大地改善。但由于城市里一些建筑物的拆遷、改造、翻建、重建和再開(kāi)發(fā),改變了其原有的形狀和高度,使周?chē)康禺a(chǎn)的日照、通風(fēng)、景觀和環(huán)境都不同程度地發(fā)生了相對(duì)變化,也引發(fā)了許多矛盾。在諸多問(wèn)題中,建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)日照所帶來(lái)的影響比較突出,因此本文僅就此問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。
在舊城改造過(guò)程中,肯定新建建筑物要高于原有建筑物。新建建筑物的高度變化改變了原來(lái)的陰影長(zhǎng)度和影響范圍,也就不同程度地影響了附近其他房地產(chǎn)的使用,同時(shí)也使其原來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生了變化。顯而易見(jiàn),受到影響的房地產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人之間糾紛和訴訟是不可避免的,解決問(wèn)題比較有效的辦法是給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但是該不該給予補(bǔ)償、如何量化權(quán)益的損失以及如何確定補(bǔ)償金額,已經(jīng)成為不可回避的課題。無(wú)論是法院還是仲裁機(jī)構(gòu),都希望房地產(chǎn)估價(jià)師能夠?qū)Υ颂峁⿲?zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
1建筑陰影引起的糾紛和有關(guān)的法律問(wèn)題
針對(duì)建筑陰影影響日照所引起的糾紛,相關(guān)當(dāng)事人各執(zhí)一詞。建設(shè)單位認(rèn)為只要獲得規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)就是合法建筑,不需要對(duì)任何人承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù);而被遮擋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人則認(rèn)為,只要權(quán)益受到損失就是侵權(quán),就應(yīng)該得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
由于土地的稀缺度極高,為了節(jié)約用地和城市的發(fā)展,規(guī)劃管理部門(mén)不可能讓所有的建筑物互不遮擋。他們一般都是按照國(guó)家規(guī)范和有關(guān)規(guī)定的要求,控制新建筑物的高度和間距,把對(duì)周?chē)课莸挠绊懴拗圃谠试S值范圍之內(nèi)。但仍然有可能對(duì)周?chē)康禺a(chǎn)產(chǎn)生一定影響,給居民的利益帶來(lái)一定的損失。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定:“住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合表5.0.2-1規(guī)定(大于冬至日1小時(shí)),舊區(qū)改造可酌情降低,但不宜低于大寒日日照小于1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)”。新增建筑物不符合這一標(biāo)準(zhǔn)肯定不能獲得批準(zhǔn),但符合這一標(biāo)準(zhǔn)并不意味沒(méi)有侵權(quán)。因?yàn)榇蠛照5目扇照諘r(shí)間并不是1小時(shí),以下是幾個(gè)城市日出和日落的時(shí)間表:
月份 | 農(nóng)歷節(jié)氣 | 同北緯30O(兩地960千米) | 同北緯度44O(兩地3000千米) | 同東經(jīng)111O(兩地1440千米) | |||||||||
武漢 | 成都 | 長(zhǎng)春 | 烏魯木齊 | 呼和浩特 | 長(zhǎng)沙 | ||||||||
日出 | 日落 | 日出 | 日落 | 日出 | 日落 | 日出 | 日落 | 日出 | 日落 | 日出 | 日落 | ||
1 | 大寒 | 7:20 | 17:49 | 8:01 | 18:30 | 7:07 | 16:34 | 9:37 | 19;05 | 7:53 | 17;37 | 7:21 | 17:59 |
從上表可以看出大寒日各地可日照時(shí)間平均在10小時(shí)左右,如果掌握標(biāo)準(zhǔn)為日照1小時(shí),實(shí)際上剝奪了居民90%的享受日照權(quán)利。
日光是維持人體正常生理機(jī)能不可缺失物質(zhì),任何人都不能剝奪他人享受日照的權(quán)利。日光像空氣一樣都是人體所必須的,日光能促進(jìn)維生素D3的生成,維生素D3能增強(qiáng)人體免疫功能,并在身體的許多變化過(guò)程中起催化劑的作用;日光能影響人的身高,因?yàn)樘?yáng)放射出來(lái)的紫外線,能使人體皮膚內(nèi)的脫氧膽固醇轉(zhuǎn)變?yōu)榫S生素D,這是人體內(nèi)所需維生素D的主要來(lái)源,而維生素D正是骨骼吸取和富集鈣的重要條件;日光能促進(jìn)荷爾蒙的分泌,身體會(huì)得到很大的動(dòng)力,人的大腦也變得清醒感情變得豐富,工作起來(lái)興致盎然內(nèi)心一片光明。人體對(duì)于陽(yáng)光有一定的依賴(lài)性,享受日照是人最基本的權(quán)利,在處理相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)該得到妥善解決。
《民法通則》第八十三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失!奔磳⒊雠_(tái)的物權(quán)法也提到:“建造建筑物,應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度,不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照!币虼擞绊懴噜徑ㄖ锊晒夂腿照沼秀!睹穹ㄍ▌t》,而且《民法通則》還明確指出給相鄰方造成損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。但在現(xiàn)有的估價(jià)方法中,還不能直接計(jì)算出補(bǔ)償金額的大小。目前在解決因遮擋日照而引起糾紛的過(guò)程中,大多數(shù)是通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商或法官臆斷來(lái)確定補(bǔ)償金額,房地產(chǎn)估價(jià)師有必要尋找出科學(xué)的計(jì)算方法。
日光給人帶來(lái)的正面影響與日照的時(shí)間成正比,如:日光對(duì)人體身高的影響,北京地區(qū)年日照量約為2778.7小時(shí),青年男子的平均身高為174.17厘米;廣州地區(qū)年日照量約為1945小時(shí),青年男子的平均身高為168.83厘米;成都地區(qū)處于盆地,霧日又多,年日照量?jī)H為1239.2小時(shí),青年男子的平均身高為166.68厘米。因此,只要能夠量化建筑物遮擋日光時(shí)間,就可以計(jì)算權(quán)益損失量,進(jìn)而推算出補(bǔ)償金額。但因?yàn)樘?yáng)高度角(太陽(yáng)高度角為太陽(yáng)方向與水平面的夾角)每天都在不斷地變化,建筑陰影所影響的范圍也是動(dòng)態(tài)變化的。也就是說(shuō),建筑陰影每天對(duì)相鄰房地產(chǎn)影響的高度是不一樣的,受影響建筑物各層每年遮擋日照總時(shí)間也是不同的。這主要是因?yàn)樘?yáng)和地球相對(duì)位置每時(shí)每刻都在不斷地變化而形成的。所以要想解決補(bǔ)償金額的測(cè)算問(wèn)題,就應(yīng)研究天體運(yùn)行的規(guī)律。
2從天體運(yùn)行規(guī)律分析建筑陰影的變化規(guī)律
天體是宇宙各星體的通稱(chēng),而我們所要研究的僅僅是地球和太陽(yáng)。建筑陰影的變化與地球和太陽(yáng)運(yùn)動(dòng)的相對(duì)位置變化有關(guān)。為了便于定向,我們引進(jìn)一個(gè)以地球?yàn)閳A心的假想圓球——天球。如果把地球赤道面無(wú)限擴(kuò)大則與天球相交于天赤道;如果把地球繞太陽(yáng)公轉(zhuǎn)的軌跡擴(kuò)大則與天球相交于黃道。天赤道與黃道兩個(gè)平面之間的夾角為23.26‘21“,兩個(gè)平面的焦點(diǎn)為春分點(diǎn)和秋分點(diǎn);春分點(diǎn)和秋分點(diǎn)之間90.為夏至點(diǎn)和冬至點(diǎn)。兩個(gè)平面的夾角不會(huì)改變,而且地球和太陽(yáng)永遠(yuǎn)在黃道所形成的平面上運(yùn)行。但是太陽(yáng)赤緯(太陽(yáng)直射點(diǎn)的緯度)卻在正負(fù)23.26’21”(即北南回歸線)之間不斷地變化。夏至?xí)r太陽(yáng)赤緯為+23.26‘21“北回歸線以北的地區(qū)建筑陰影最短;而在冬至?xí)r太陽(yáng)赤緯為-23.26’21”北半球的建筑陰影最長(zhǎng);每年都在周而復(fù)始地變化著,每個(gè)季度改變的角度為23.26‘21“。
另外,建筑陰影的長(zhǎng)度也與該建筑物所處的位置有關(guān),特別是與地理緯度有關(guān),緯度越高陰影越長(zhǎng)。陰影所影響的范圍與太陽(yáng)方位角(太陽(yáng)方位角為太陽(yáng)方向的水平投影偏離南向的角度)或時(shí)角(入射陽(yáng)光在地球赤道平面上的投影與當(dāng)?shù)貢r(shí)間12點(diǎn)時(shí)、地中心連線在赤道平面上的投影之間的夾角,15./小時(shí))有關(guān)。相互之間的關(guān)系如下式所示:
sinH=sinFsinC+cosFcosCcosT(公式1)
sinAcosH=sinTcosC(公式2)
H——太陽(yáng)高度角
F——地理緯度
C——太陽(yáng)赤緯
T——時(shí)角
A——太陽(yáng)方位角
3建筑陰影影響日照時(shí)間計(jì)算
如前所述,相鄰房地產(chǎn)的相互影響取決于建筑陰影的長(zhǎng)度,建筑陰影的長(zhǎng)度取決于每天都在不斷變化太陽(yáng)高度角。因此,必須掌握太陽(yáng)高度角在一年中每天變化的規(guī)律,才能知道對(duì)相鄰建筑物總的影響。
3.1每天太陽(yáng)高度角的確定
太陽(yáng)高度角可以按照公式1計(jì)算,其中地理緯度和時(shí)角是固定不變的,可以根據(jù)建筑物的位置及相鄰建筑物的相對(duì)位置確定。但太陽(yáng)赤緯是動(dòng)態(tài)變化的,它決定了太陽(yáng)高度角的變化。太陽(yáng)赤緯可以用公式計(jì)算,即:
0.3723+23.2567sinθ+0.1149sin2θ-0.1712sin3θ-0.758cosθ+0.3656cos2θ+0.0201cos3θ
式中θ稱(chēng)日角
θ=2πt/365.2422;t=N-N0
式中N為積日,所謂積日,就是日期在年內(nèi)的順序
N0=79.6764+0.2422×(年份-1985)-INT〔(年份-1985)/4
太陽(yáng)赤緯也可以從相關(guān)的對(duì)照表中查找,但有的表可能只有二十四個(gè)節(jié)氣的太陽(yáng)赤緯。兩個(gè)節(jié)氣之間15天的太陽(yáng)赤緯,可以在其中插值。雖然與實(shí)際情況有一定出入,但要求精度不高情況下是可以忽略的。
查表和計(jì)算都很繁瑣,比較省事的辦法是利用“日梭萬(wàn)年歷”查找當(dāng)?shù)孛刻焯?yáng)赤緯。互聯(lián)網(wǎng)上有現(xiàn)成的軟件,可以隨便下載使用。
3.2對(duì)相鄰建筑影響高度
有了當(dāng)?shù)孛刻焯?yáng)高度角,就可以計(jì)算每天建筑陰影對(duì)相鄰建筑影響的程度(即陰影所遮擋相鄰建筑的最高位置h1)。詳如圖1所示:
h=L*tgH
。ü3)
h1=h–L2*tgH
。ü4)
知道建筑陰影每天對(duì)相鄰房地產(chǎn)所影響的位置,就可以求出對(duì)相鄰建筑每一層樓每年所影響的天數(shù)。
3.3確定建筑陰影每天對(duì)相鄰建筑遮擋時(shí)間
建筑陰影每天對(duì)相鄰建筑遮擋時(shí)間取決于兩個(gè)相鄰建筑的距離,以及形成陰影建筑物的形狀。(詳見(jiàn)圖2)自被遮擋的窗口向形成陰影的建筑物引兩條射線,相交兩樓角于B、C,則BAC決定了遮擋陽(yáng)光的時(shí)間。每天24小時(shí),地球自轉(zhuǎn)360度,即每小時(shí)15……
該角度為15.時(shí)遮擋一小時(shí),用15.
除該角度數(shù)其結(jié)果即為建筑陰影遮擋的時(shí)數(shù)。
再用每年建筑陰影遮擋相鄰建房地產(chǎn)某窗口天數(shù),乘以每天遮擋時(shí)數(shù),即可得知全年遮擋日照的時(shí)數(shù)。
4建筑陰影對(duì)相鄰建筑價(jià)格影響的程度
建筑陰影對(duì)相鄰建筑價(jià)格的影響的程度,由建筑陰影對(duì)相鄰建筑日照遮擋程度所決定。用建筑陰影全年遮擋日照時(shí)數(shù)除以當(dāng)?shù)厝耆照諘r(shí)間(各地日照時(shí)數(shù)測(cè)量也可以從有關(guān)資料中查找),再乘100%即為對(duì)相鄰建筑影響程度。
以上的討論解決了建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)影響的程度,但還必須將其轉(zhuǎn)換成對(duì)價(jià)格的影響才能達(dá)到目的。解決這一問(wèn)題有兩種方法:一種方法是利用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況調(diào)整,計(jì)算出建筑陰影影響房地產(chǎn)的價(jià)值。關(guān)于實(shí)物狀況調(diào)整有兩項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題,即評(píng)分和確權(quán)。評(píng)分可以按照建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)影響程度確定(如果將沒(méi)有影響的情況定為100分,而建筑陰影影響日照的程度為10%,則有影響的情況為90分)。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的權(quán)重可以通過(guò)許多方法確定(不在本文探討范圍之內(nèi))。分?jǐn)?shù)和權(quán)重一經(jīng)確定,則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)隨即確定。另一種方法是進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)查,了解被遮擋房地產(chǎn)(或類(lèi)似房地產(chǎn))不同朝向的價(jià)格差異。因?yàn)槌瘱|(或西)與朝南的窗口日照時(shí)間大約相差50%,只要通過(guò)調(diào)研知道其價(jià)格差,就可建立比例關(guān)系式計(jì)算出價(jià)格差異。
現(xiàn)代社會(huì)的各個(gè)學(xué)科領(lǐng)域沒(méi)有嚴(yán)格的界限,趨向于互相滲透交叉發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)也沒(méi)必要墨守成規(guī),可以借鑒其他學(xué)科領(lǐng)域成果解決估價(jià)實(shí)踐中的某些問(wèn)題。
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