好的報(bào)告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套；

　　第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過程合理、依據(jù)充分；

　　第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)；

　　第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)行情；

　　第五、報(bào)告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析，對(duì)偏離正常價(jià)值的過高或過低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當(dāng)事人的重大損失。

　　報(bào)告審查的主要內(nèi)容：

　　1、審查估價(jià)對(duì)象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料；

　　2、審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型；

　　3、審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠？估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持？

　　4、審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)？

　　5、審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對(duì)房地產(chǎn)最高最佳使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理？風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)？

　　估價(jià)方法要點(diǎn)：市場(chǎng)比較法

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號(hào)和宗地號(hào)）。比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求：

　�、倥c待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%）。

　　②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。

　　③與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　A：如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長(zhǎng)不超過三年）；

　　B：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長(zhǎng)不超過1至2年），一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過三年；

　�、萁灰装咐�必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　�、迌r(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)查看）如下：

　　1、交易實(shí)例狀況：

　　A座落位置、形狀、地質(zhì)；

　　B水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　D土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　E有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　F權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價(jià)格

　　包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級(jí)、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　5、因素選擇

　　估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　　①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正（除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例）。

　�、艹山蝗张c待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。

　�、谶x擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

　　⒈交易日期（必選）

　�、步灰浊闆r（必選）

　�、辰灰最愋停ū剡x）

　�、赐恋厥褂媚晗蓿ū剡x）

　　⒌區(qū)域因素

　　A基礎(chǔ)設(shè)施善（用幾通一平反映）

　　B商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映）

　　C對(duì)外交通便捷度（用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭等距離來反映）

　　D道路通達(dá)度（用道路類型、寬度反映）

　　E公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映）

　　F環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度

　　G產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　�、秱�(gè)別因素

　　A綠地覆蓋率（住宅用地選）

　　B產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　　C規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）

　　D自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）

　　E容積率（必選）

　　F宗地面積（必選）

　　G宗地形狀（必選）

　　H臨街狀況（商業(yè)必選）

　　I地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）

　　J地形、地勢(shì)等

　　因素條件說明

　　具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：

　�、倜枋霰容^因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述，道路通達(dá)度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　�、谝蛩貤l件說明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀，具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　�、垡蛩貤l件說明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。

　　4、編制比較因素條件指數(shù)表

　　為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

　�、儆猛拘拚�指數(shù)最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正；可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。

　　②土地等級(jí)修正指數(shù)（最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

　�、劢灰最愋�。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型、地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評(píng)估時(shí)選。

　�、芙灰浊闆r修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行情有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

　　⑤交易期日價(jià)格指數(shù)。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；

　　二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。

　　⑥土地使用年限修正指數(shù)

　　利用年期修正公式：k=1-1/（1+r）n