6個別因素

　　a：綠地覆蓋率（住宅用地選）

　　b：產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　　c：規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）

　　d：自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）

　　e：容積率（必選）

　　f：宗地面積（必選）

　　g：宗地形狀（必選）

　　h：臨街狀況（商業(yè)必選）

　　i：地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）

　　j：地形、地勢等

　　因素條件說明

　　具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時應(yīng)注意幾點：

　�、� 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　�、� 因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　�、� 因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。

　　4、編制比較因素條件指數(shù)表

　　為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

　�、� 用途修正指數(shù)最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正；可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

　�、� 土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

　�、� 交易類型。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。

　�、� 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行情有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

　�、� 交易期日價格指數(shù)。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)；

　　二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。

　　⑥ 土地使用年限修正指數(shù)

　　利用年期修正公式：k=1-1/（1+r）n

　　7、區(qū)域因素條件指數(shù)

　　A：商業(yè)繁華度條件指數(shù)

　　a：商服中心級別指數(shù)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　b：商業(yè)網(wǎng)點數(shù)

　　將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)（大于100個網(wǎng)點）、較優(yōu)（50-100個網(wǎng)點）、一般（10-30個網(wǎng)點）、較劣（小于10個網(wǎng)點）五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　c：距商服中心距離指數(shù)

　　將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。

　　B：交通條件

　　a：交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%；

　　b：道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1%；

　　c：對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%；

　　d：距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%；

　　e：路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大于一定公里/平方公里）、較優(yōu)（密度在一定公里之間的幅度）、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。