應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實例選擇

　　所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個）要求：

　　①與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%）。

　　②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。

　�、叟c待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長不超過三年）；

　　b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1至2年），一般交易案例的有效期最長不超過三年；

　�、萁灰装咐�必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　�、迌r格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分?jǐn)偯娣e的價格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場查看）如下：

　　1、交易實例狀況：

　　a：座落位置、形狀、地質(zhì)；

　　b：水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　c：商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　d：土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　e：有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　f：權(quán)利狀況和土地使用年限等2、成交價格

　　包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　2、因素選擇

　　估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　�、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）。

　�、诔山蝗张c待估宗地的估價期日應(yīng)接近。

　�、圻x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

　　1、交易日期（必選）

　　2、交易情況（必選）

　　3、交易類型（必選）

　　4、土地使用年限（必選）

　　a：基礎(chǔ)設(shè)施善（用幾通一平反映）

　　b：商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映）

　　c：對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映）

　　d：道路通達度（用道路類型、寬度反映）

　　e：公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映）

　　f：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度

　　g：產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）