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1、理論基礎

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。

一定的土地轉讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產品的單價和產品的總量，也就是總面積容積率決定了總面積，也決定了單價，而隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，（容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了），因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數(shù)值的時候，產品的品質開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

2、土地增值模型

在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的最佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業(yè)類型的土地增值達到最大化時，即是該項目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時的容積率也是項目的最佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數(shù)據，對各方案進行模擬評估。