四、租賃土地使用權的內容與限制

　　1、租賃土地使用權的內容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為對價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。��

　　依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。這區(qū)別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內的對土地的占有、使用、收益權，其并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年限時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　2、租賃土地使用權的權利限制

　�。�1）期限的限制

　　土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權。土地交易中除各種土地物權的交易外，也存在相應的債權交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權者為實現(xiàn)土地租賃經營、抵押經營等債權權利，多欲以租賃方式取得土地使用權，若租期過長，國家作為土地所有權人的經濟利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務院規(guī)定的土地使用權出讓的最高年限。同時，基于承租人在合同關系中的弱勢地位，為了更好地保護其合法權益，穩(wěn)定租賃關系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應參照土地使用權出讓最高年限處置。

　　此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標的物土地使用權具有特殊性，《合同法》中有關“物”租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”土地作為重要不動產由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過短，用地者為了在短期內取得最大的利益，必然對土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權，到期收回土地使用權時，土地已退化或毀損嚴重，土地質量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權租期不可限定于二十年。

　　為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年；對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。

　�。�2）用途的限制

　　租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務關系，依《民法通則》、《合同法》的有關規(guī)定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人或經其同意。因而租賃土地使用權的轉讓必須經出租人國有土地所有者代表的同意，以維護社會公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開發(fā)、經營為目的取得土地使用權的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉移，弊端之一：該租賃土地使用權轉移并未經出租人國有土地所有者代表的同意；弊端之二：房屋買受人支付價款取得房屋所有權，除此之外，因租賃土地使用權的轉讓，房屋買受人還需承擔租金支付義務，這無疑加重了買受人的負擔。而租賃土地使用權人則以支付少于出讓金的租金為代價，取得了高額的房屋價款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平。基于上述考慮，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權，不得用于從事商品房開發(fā)，是合理的。

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務，必須征得對方當事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經城市規(guī)劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內需改變租賃合同的約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應調整租金。