一個房地產(chǎn)項目的成功因素，最廣為流傳的說法是“地段、地段、還是地段”。意思是說一個項目的地理位置至為首要，遠勝其他因素。

　　人類四大古代文明的起源地，不約而同的都是河流區(qū)域。這個不難理解，農(nóng)種上，河流不僅提供生活所需水源，也提供了沖積土地作耕種之用；交通上，河流也是便捷的交通運輸渠道，促進了人和物的流通；軍事上，河流也成為征戰(zhàn)攻防中的要道。所以，沿河發(fā)展起來的區(qū)域算得上是古時最好的“地段”。

　　除了河流、礦產(chǎn)、交通、軍事要道這類“自然地理”的因素外，“人文地理”也一步步成為良好“地段”的保證。

　　好“地段”之所以有價值，是因為其背后所代表的相對集中的市場需求。而這些市場需求，無論是與民生、商貿有關抑或與政經(jīng)有關，都是經(jīng)過長時間的積累、培養(yǎng)出來的慣性模式。

　　現(xiàn)代城市規(guī)劃的出現(xiàn)，開始的重點是在遵循城市發(fā)展面貌的基礎上，布置規(guī)劃如何因勢利導，讓城市的發(fā)展更有序和有效。但這些前瞻性的規(guī)劃總不能完全脫離歷史發(fā)展的軌跡，否則可能會淪為不切實際的浮夸目標，在落實的過程中，市場不買單。

　　我在國內“行走江湖”，遇見過太多的CBD.一個城市理應只有一個中央商務區(qū)（否則何謂“中央”）；當一個城市的分區(qū)也開始規(guī)劃推動各自的“副CBD”時，所謂的“中央商務區(qū)”已經(jīng)失去了實際地理學上的意義。類似的還有“高新區(qū)”，“經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)”，“XX一條街”等等。很多時候，規(guī)劃部門把這些名稱放到總體規(guī)劃圖上，政府甚至推出相關的鼓勵政策去吸引投資者進場，但主觀的良好意愿戰(zhàn)勝不了市場的冷靜而理性的選擇。吸引的規(guī)劃不一定代表吸引的地段。

　　我們可以分享一下園林設計師的經(jīng)驗：在設計及規(guī)劃園林局部細節(jié)時，會把只鋪了草坪的初始園林對外開放，讓老人、學生、小朋友游玩其中，慢慢的，園林會呈現(xiàn)出人們喜愛聚集的點、行走的路徑，再依此來完成園林的廣場、噴泉、小路等，一幅適用的、滿足需求的完美園林設計就此完成。

　　與其人為的浮夸那些“假、大、空”的概念“地段”，真不如實實在在的以需求為導向，遵循自然規(guī)律來成就真正的完美“地段”。