《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》是土地估價(jià)師考試的重要科目之一，分?jǐn)?shù)為200分，占土地估價(jià)師考試總分的30％。《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》沒(méi)有具體的參考書(shū)籍，但它是《土地估價(jià)理論與方法》、《土地管理與基礎(chǔ)》及《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》的綜合，旨在考察應(yīng)試者對(duì)各科知識(shí)的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過(guò)程中應(yīng)注意將各科知識(shí)有機(jī)結(jié)合，融會(huì)貫通。《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》試題包括綜合計(jì)算題、案例綜合分析題和土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)三種類(lèi)型。

　　（一）綜合計(jì)算題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，要解答每道小題通常貫穿一種主要方法，但方法中所用到的某些條件不直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。解答該類(lèi)題目的一般步驟如下：

　　第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月還是按年計(jì)算，是單位建筑面積租金還是可出租面積租金，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來(lái)迷惑應(yīng)試者的，以防用錯(cuò)。同時(shí)，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開(kāi)工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類(lèi)投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，最好將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。

　　第二，確定解題方法和解題思路。通過(guò)審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。估價(jià)方法的確定至關(guān)重要，一定要看清題目，確定正確的估價(jià)方法，否則時(shí)間都來(lái)不及。估價(jià)方法確定了，解題思路也便有了。

　　第三，公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過(guò)程中，涉及的計(jì)算公式一定要列出，哪怕沒(méi)有時(shí)間計(jì)算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算，而且盡量細(xì)分，因?yàn)樵陂喚碓u(píng)分中計(jì)算題的步驟劃分是很細(xì)的，每個(gè)步驟和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值，一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定丟分多。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟，并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說(shuō)明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。

　　（二）案例綜合分析題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價(jià)方法的選用和操作程序，是政策與實(shí)踐的結(jié)合與統(tǒng)一。

　　一道案例綜合分析題通常包含幾個(gè)小題，解答該類(lèi)題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個(gè)小題，并要做到知無(wú)不言，把能想到的盡量答出來(lái)，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復(fù)。

　　（三）土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)

　　該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)土地價(jià)格評(píng)估實(shí)務(wù)的理解和掌握程度。要想做好此類(lèi)題目，應(yīng)試者必須熟知《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟練運(yùn)用各種評(píng)估方法，準(zhǔn)確把握各項(xiàng)參數(shù)取值。解答該類(lèi)題目可按下列步驟進(jìn)行：

　　首先，要快速瀏覽報(bào)告，找出結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)誤。估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)通常給出一個(gè)或兩個(gè)完整的報(bào)告，篇幅較長(zhǎng)，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，應(yīng)試者應(yīng)掌握一定的閱讀技巧，快速瀏覽報(bào)告，看報(bào)告內(nèi)容是否完整，有無(wú)缺漏項(xiàng)。如第一部分總述中缺少地價(jià)定義。

　　第二，前后對(duì)照，找出報(bào)告前后敘述不一致的錯(cuò)誤。

　　第三，對(duì)容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的地方認(rèn)真、仔細(xì)閱讀，看關(guān)鍵問(wèn)題是否闡述清楚，有沒(méi)有錯(cuò)誤。如“地價(jià)定義”中未說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)程度。

　　第四，估價(jià)方法應(yīng)用中，計(jì)算公式、參數(shù)取值、收益或費(fèi)用取值、比較案例選取等是否合理，有沒(méi)有依據(jù)，有沒(méi)有計(jì)算錯(cuò)誤。

　　第五，找出報(bào)告中比較隱蔽的錯(cuò)誤。

　　從歷年土地估價(jià)師資格考試來(lái)看，估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)一般每指出一個(gè)錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的得3分，最高得分60分，也就是說(shuō)如果能找出20個(gè)錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因便可得滿(mǎn)分。因此，為了多得分，應(yīng)試者解答此類(lèi)題目應(yīng)按上述步驟先易后難，在敘述答案時(shí)，應(yīng)試者要按順序書(shū)寫(xiě)，并標(biāo)明順序號(hào)，同時(shí)要把握好分寸，既要做到語(yǔ)言精煉，又不要漏掉必要的說(shuō)明，以免丟分。

　　總之，土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試，要求應(yīng)試者要具備扎實(shí)的土地管理基礎(chǔ)知識(shí)，掌握土地估價(jià)理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法，并能靈活運(yùn)用于土地估價(jià)過(guò)程中。而幾種主要的估價(jià)方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價(jià)實(shí)務(wù)考題的始終。應(yīng)試者不僅要在理解的基礎(chǔ)上熟練掌握各種估價(jià)方法的概念、原理、基本公式、特點(diǎn)、適用范圍及適用的估價(jià)原則、估價(jià)程序，還要能靈活運(yùn)用、綜合運(yùn)用。在這里，對(duì)各種估價(jià)方法應(yīng)注意的問(wèn)題作一歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考。

　　收益還原法

　　根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無(wú)限年還是有限年選擇正確的計(jì)算公式；

　　總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年；

　　土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿(mǎn)為止；

　　房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì)提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊；

　　建筑物純收益-建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。

　　市場(chǎng)比較法

　　所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類(lèi)型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過(guò)3年；

　　各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一；

　　區(qū)域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆；

　　進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴�估宗地價(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母；第二，以誰(shuí)為基準(zhǔn)，誰(shuí)的條件指數(shù)即為100.

　　成本逼近法

　　土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值；

　　計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投入情況確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算；計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無(wú)具體說(shuō)明，一般按復(fù)利計(jì)算；

　　計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)；

　　通過(guò)成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無(wú)限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值；

　　計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個(gè)開(kāi)發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期的一半；

　　若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。