第二章 土地登記的程序

　　不同類型的土地登記在登記的具體程序上雖然不盡相同，但總體上，土地登記的基本程序可分為土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、核發(fā)證書五個步驟。關于地籍調查的內容請詳閱《地籍調查》教材，本書不再贅述。

　　第一節(jié) 土地登記申請

　　一、土地登記申請

　　土地登記申請是土地權利人或土地權利變動當事人按照規(guī)定向土地登記機關申請其土地權利狀況或權利變動事項，請求在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為。土地登記申請是土地登記程序的第一步。除了個別類型的土地登記如因街道名稱、門牌號改變而進行的變更登記等不需要土地權利人申請，由土地登記機關直接在土地登記簿上進行變更登記外，一般的土地登記類型均需要土地權利人或權利變動當事人向土地登記機關提出申請，即向土地登記機關發(fā)出要求登記其土地權利狀況或權利變動事項的意思表示。

　　二、土地登記申請人及申請方式

　　土地登記申請人為是土地權利人或者土地權利變動的當事人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。因土地價值重大，土地登記是國家對土地權利狀況或土地權利變動狀況在法律上的確認，登記正確與否事關土地權利關系人乃至整個社會利益，限制民事行為能力人和無民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務和維護自己的權益，或他人其土地登記申請行為有可能會給自身造成重大損失。為彌補限制民事行為能力人和無民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對其施予救濟，規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無民事行為能力人不可以直接申請土地登記，而必須由其法定代理人代理申請土地登記。限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護人擔任。

　　土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》（參考樣例見表2-1），如委托專業(yè)土地代理人或代理機構代理，則應簽署《土地登記委托代理合同》。《土地登記委托書》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關系成立的要件，委托書中應明確載明代理的范圍和權限，代理人應當按照授權書上約定的內容，辦理代理事項。凡是代理人在代理授權范圍內進行的行為，均直接對被代理人產生效力。

　　土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關機關的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機關的指定來確定。

　　三、土地登記的申請時限

　�。ㄒ唬┩恋厮�項權利登記的申請時限

　　按照《土地登記規(guī)則》第二十九、三十、三十一條的規(guī)定，土地使用權抵押權、承租權及其他土地他項權利的設定、變更（不含繼承）、終止，當事人自發(fā)生之日起15日內應當申請土地登記。

　�。�二）設定登記、變更土地登記及其他類型的登記的申請時限

　　按照《土地登記規(guī)則》，所有其他類型的設定土地登記、變更土地登記，當事人自發(fā)生之日起30日內應當申請變更土地登記。

　　四、土地登記申請人應提交的文件資料

　　申請人向土地登記機關申請土地登記，應當提交必要的文件資料：

　　1.《土地登記申請書》；

　　2. 申請人身份證明：

　　3. 土地權屬來源證明；

　　4. 地上附著物權屬證明。

　　其中申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機關法人不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》（參考樣例見表2-2）、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。

　　土地登記申請人（包括自然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。