1、基本概念
收益還原法是在估算土地在未來每年預期的純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日總收益的一種方法。它所求得的土地價格通常稱為收益價格。
2、基本原理
由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當的還原利率折算為現在價值的總額（稱為收益價值或資本價值）時，它即表現為該土地的實質價值。這就是收益還原法的原理。
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