城鎮(zhèn)土地定級受多因素影響，而各因素又分為若干因子，組成城鎮(zhèn)定級的因素因子體系。由于各因素因子所處的層次地位不同，在評價工作中不能隨意調(diào)換，只能按同一層次的因素因子進(jìn)行評分累加和比較。根據(jù)因素因子的性質(zhì)和影響方式的不同，可分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)。硬指標(biāo)指某類因素因子的影響程度可以用明確的數(shù)量關(guān)系進(jìn)行表示，例如，交通通達(dá)度因素的城鎮(zhèn)道路寬度因子。軟指標(biāo)又稱定性指標(biāo)，側(cè)重從質(zhì)的方面反映因素因子的影響程度，例如，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素的供水設(shè)施因子。

　　（1）綜合定級因素選擇范圍包括：

　　a.繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；

　　b.交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度；

　　c.基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；

　　d.環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度；

　　e.其他方面的因素。

　�。�2）商業(yè)用地定級因素選擇范圍包括：

　　a.繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；

　　b.交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度（客運）；

　　c.基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度。