土地產(chǎn)權(quán)的種類

　　土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，土地產(chǎn)權(quán)是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。

　　我國土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地他項權(quán)利三大類。其中土地他項權(quán)包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等項權(quán)利。

　　1．土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

　　2．土地用益物權(quán)

　　土地用益物權(quán)是依法對一定的土地占有并加以利用并取得收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。

　　3．土地他項權(quán)利

　　土地他項權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。

　�。�1）土地他項權(quán)利特征

　　其特征包括：

　　1）是在他人土地上享有的權(quán)利。

　　2）可以滿足他人對土地利用的需求。

　　3）他項權(quán)利的主體是土地所有人、使用人以外的人。

　　4）它的存在對所有人、使用人有一定限制，如應滿足別人的通行權(quán)。

　　5）它是一種生產(chǎn)、生活中客觀存在的權(quán)利。

　�。�2）主要土地他項權(quán)利

　　土地他項權(quán)利主要有以下幾種類型：

　　1）地役權(quán)，是指按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。我國現(xiàn)行法律《物權(quán)法》確定了地役權(quán)的概念。

　　2）地上權(quán)，是指在他人的土地上建筑、種植的權(quán)利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。

　　3）空中權(quán)，是指在他人土地上空建造設施的權(quán)利。如橋梁、渡漕、高架線等。

　　4）地下權(quán)，是指在他人土地之下埋設管線、電纜、建設地下設施的權(quán)利。如地鐵、隧道、人防工程等。

　　5）土地租賃權(quán)，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規(guī)定支付租金并對土地占有、使用的權(quán)利。

　　6）土地借用權(quán)，是指無償占有、使用他人土地的權(quán)利。如歷史形成的土地借用權(quán)。

　　7）耕作權(quán)，是指在他人土地上進行種植并獲取收獲物的權(quán)利。如單位征而不用的土地，應當退給農(nóng)民繼續(xù)耕種。農(nóng)民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設單位要付給青苗補償費。

　　8）土地抵押權(quán)，是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔保，在債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿�保性土地他項�?quán)利。