【學(xué)員問題】剩余估價法各道程序的內(nèi)容與方法是什么？

【解答】（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況。

（2）確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。

（4）估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

a.估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

b.估算專業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

c.估算不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。

d.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個難點），預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時貸款利率進行計算。

e.估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算f.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算g.估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。