【學員問題】土地登記的內(nèi)容有哪些?
【解答】根據(jù)《土地登記規(guī)則》,土地登記的權屬種類包括:國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利。
登記的內(nèi)容包括:初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的注銷登記。登記的功能,表現(xiàn)為具有公示、保護交易安全的作用。
實踐中,常發(fā)生這樣的事件,交易雙方已經(jīng)就土地使用權的交易達成協(xié)議,但尚未辦理登記手續(xù),此時轉讓方將該標的轉讓給第三人,并辦理轉讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權。因合同尚未生效,若原受讓方因此受到損失,也只能按照《合同法》的相關規(guī)定,請求締約過失賠償。土地這特殊的交易標的,不同于一般的商品交易之處在于,在交易的同時,對取得的土地使用權確定了較長期的、大額的投資預期,而締約過失賠償補不足預期利益,這樣,對原土地使用權受讓****益的保護就不周全。另外,也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件,由于登記工作人員的登記核查不嚴,造成本不應登記的土地權利事項,給予登記,這樣即意味著真正的土地權利人的利益將受到威脅。確定土地權屬我國采取登記絕對主義,在司法救濟上法院往往依據(jù)登記的有關文件,維持錯誤登記。
登記公信力的補救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象,給當事人造成不應有的損害,國外采取的解決方法是:
1、對搶先登記,德國民法創(chuàng)立了預備登記制度,即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動產(chǎn)登記簿巳憑此對抗將來可能出現(xiàn)相同請求權。
預備登記和實際登記的區(qū)別在于,預備登記只進行形式審查;而實際登記進行實質審查;預備登記只起到證明交易關系的作用,實際登記則具有確認合同效力的作用。
2、對于錯誤登記,德國民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權利與實際權利不符的情況,權利人可以向登記機關提出異議,該項異議被登記于不動產(chǎn)登記簿上之后,能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過異議登記,賦予權利人一種應急措施,待登記機關查清事實后,還應該辦理變更登記或注銷異議登記。
在實現(xiàn)土地利用權的自由流通轉讓的過程中,土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各種土地利用權的設置中,必須首先應當堅持土地登記要件原則,防止土地權利市場化過程中和市場化以后,權利流轉無序。明確界定各種適應市場需要的土地權利,規(guī)定權利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應依法登記,使登記成為國家掌握土地資源配置,調(diào)控地產(chǎn)市場的重要手段。在登記的內(nèi)容上,完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時,借鑒發(fā)達國家預備登記和異議登記制度,對穩(wěn)定地產(chǎn)市場、保障交易安全具有重要的作用。
以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成,供參考,如有問題請及時溝通、指正。
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