我國土地價格管理發(fā)展歷程

　　從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價管理從無到有，在法制、機制和制度建設(shè)方面已取得了重大進展：

　　1、建立起了以市場機制形成土地價格的制度體系

　　國土資源部門圍繞地價管理的法制、機制和制度建設(shè)，先后從土地取得、土地供應(yīng)、有償使用、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置以及市場調(diào)控等方面制定了一系列規(guī)章制度，為充分發(fā)揮市場機制形成土地價格創(chuàng)造了市場環(huán)境。在土地供應(yīng)方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進了土地利用方式的轉(zhuǎn)變；在土地價格形成機制方面，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建立起了經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競爭方式形成價格的機制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》，對國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營等有償使用方式進行了規(guī)范；在土地市場交易行為的規(guī)范方面，下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，部署了土地市場的治理整頓，有效抑制了違規(guī)交易行為；在地價確定和監(jiān)控方面，建立專業(yè)評估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。

　　2、形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　為合理確定土地出讓價格，國家土地管理局于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行），對城鎮(zhèn)地價的評估工作進行了規(guī)范，自此，基準(zhǔn)地價的評估工作在全國迅速開展起來。2003年以來，國家還制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》兩個國家標(biāo)準(zhǔn)和《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》三個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)已成為土地估價與地價管理應(yīng)遵循的技術(shù)規(guī)范。

　　3、建立起了具有中國特色的、以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和協(xié)議出讓最低價為核心的地價體系

　　自1999年以來，國土資源部將直轄市、省會城市、計劃單列市以及非農(nóng)人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國土資源大調(diào)查土地價格調(diào)查的范圍，在全國啟動新一輪基準(zhǔn)地價更新工作，并加大地價信息公開力度。目前，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價結(jié)果向社會公布。同時，在25個省、自治區(qū)、直轄市部署開展丁農(nóng)用地分等定級估價工作，初步建立起了農(nóng)用地等、級、價體系。

　　4、建立了城市地價動態(tài)監(jiān)測體系

　　2001年以來，在城市基準(zhǔn)地價更新的基礎(chǔ)上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會城市以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個主要城市的，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價為監(jiān)測對象的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。全面系統(tǒng)地對城市地價及相關(guān)信息進行動態(tài)監(jiān)測、收集、整理和分析，及時把握土地市場地價動態(tài)變化，為領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)，為市場投資提供服務(wù)。有關(guān)監(jiān)測成果在宏觀調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。

　　5、造就了具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價隊伍，土地估價行業(yè)

　　目前，通過國家考試認證，取得土地估價師資格的人員共有27000余人，從事土地估價的機構(gòu)近2000家。適應(yīng)建立和完善市場經(jīng)濟體制和改革政府行政審批制度的要求，進行了土地評估機構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作，取消國有企業(yè)改制土地估價結(jié)果確認制度，建立了土地估價報告?zhèn)浒钢贫�，改革了土地估價人員和機構(gòu)監(jiān)督管理方式，從根本上解決了土地評估行業(yè)平等競爭和獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)問題。目前，土地估價行業(yè)已成為社會主義市場經(jīng)濟健康運行不可或缺的中介行業(yè)，在國有企業(yè)改制、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估確定、地價動態(tài)監(jiān)測等工作中發(fā)揮了重要作用。

　　地價作為反映一個地區(qū)和城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo)，是由市場決定的。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價形成機制的狀況來衡量。因此，下一步深化地價管理改革基本思路是，以貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》精神為指導(dǎo)，以落實嚴(yán)格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價格體系和管理制度為目標(biāo)，進一步深化改革，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地供應(yīng)總量；大力推進土地市場建設(shè)，完善地價形成機制；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價格；研究土地節(jié)約集約利用的地價政策，發(fā)揮地價杠桿調(diào)節(jié)作用；建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，積極引導(dǎo)合理的土地需求；加強土地估價行業(yè)監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量。