我國土地價(jià)格管理發(fā)展歷程

　　從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價(jià)管理從無到有，在法制、機(jī)制和制度建設(shè)方面已取得了重大進(jìn)展：

　　1、建立起了以市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格的制度體系

　　國土資源部門圍繞地價(jià)管理的法制、機(jī)制和制度建設(shè)，先后從土地取得、土地供應(yīng)、有償使用、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置以及市場(chǎng)調(diào)控等方面制定了一系列規(guī)章制度，為充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格創(chuàng)造了市場(chǎng)環(huán)境。在土地供應(yīng)方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進(jìn)了土地利用方式的轉(zhuǎn)變；在土地價(jià)格形成機(jī)制方面，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建立起了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競(jìng)爭(zhēng)方式形成價(jià)格的機(jī)制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》，對(duì)國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等有償使用方式進(jìn)行了規(guī)范；在土地市場(chǎng)交易行為的規(guī)范方面，下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，部署了土地市場(chǎng)的治理整頓，有效抑制了違規(guī)交易行為；在地價(jià)確定和監(jiān)控方面，建立專業(yè)評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。

　　2、形成了一整套適合我國國情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　為合理確定土地出讓價(jià)格，國家土地管理局于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（試行），對(duì)城鎮(zhèn)地價(jià)的評(píng)估工作進(jìn)行了規(guī)范，自此，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估工作在全國迅速開展起來。2003年以來，國家還制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)和《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)已成為土地估價(jià)與地價(jià)管理應(yīng)遵循的技術(shù)規(guī)范。

　　3、建立起了具有中國特色的、以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系

　　自1999年以來，國土資源部將直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及非農(nóng)人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國土資源大調(diào)查土地價(jià)格調(diào)查的范圍，在全國啟動(dòng)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，并加大地價(jià)信息公開力度。目前，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布。同時(shí)，在25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市部署開展丁農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)工作，初步建立起了農(nóng)用地等、級(jí)、價(jià)體系。

　　4、建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

　　2001年以來，在城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的基礎(chǔ)上，建立了覆蓋直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市以及長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個(gè)主要城市的，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)為監(jiān)測(cè)對(duì)象的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。全面系統(tǒng)地對(duì)城市地價(jià)及相關(guān)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、收集、整理和分析，及時(shí)把握土地市場(chǎng)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化，為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)，為市場(chǎng)投資提供服務(wù)。有關(guān)監(jiān)測(cè)成果在宏觀調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。

　　5、造就了具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價(jià)隊(duì)伍，土地估價(jià)行業(yè)

　　目前，通過國家考試認(rèn)證，取得土地估價(jià)師資格的人員共有27000余人，從事土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)近2000家。適應(yīng)建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和改革政府行政審批制度的要求，進(jìn)行了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作，取消國有企業(yè)改制土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)制度，建立了土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫�，改革了土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式，從根本上解決了土地評(píng)估行業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)和獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)問題。目前，土地估價(jià)行業(yè)已成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行不可或缺的中介行業(yè)，在國有企業(yè)改制、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估確定、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等工作中發(fā)揮了重要作用。

　　地價(jià)作為反映一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo)，是由市場(chǎng)決定的。土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量。因此，下一步深化地價(jià)管理改革基本思路是，以貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》精神為指導(dǎo)，以落實(shí)嚴(yán)格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價(jià)格體系和管理制度為目標(biāo)，進(jìn)一步深化改革，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地供應(yīng)總量；大力推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，完善地價(jià)形成機(jī)制；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價(jià)格；研究土地節(jié)約集約利用的地價(jià)政策，發(fā)揮地價(jià)杠桿調(diào)節(jié)作用；建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，積極引導(dǎo)合理的土地需求；加強(qiáng)土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量。