第一章　總則

　　第一條　為了加強(qiáng)商品房價格管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格管理?xiàng)l例》和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條　商品房價格管理是國家價格管理體系的組成部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家價格管理的有關(guān)法規(guī)和政策。

　　第三條　本辦法所稱的商品房是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位（以下簡稱商品房經(jīng)營者）為銷售而建設(shè)的房屋（包括住宅和非住宅）。

　　第四條　凡是在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)（不含市屬市、縣）從事商品房經(jīng)營活動的，都必須遵守本辦法。

　　第五條　商品房價格的確定，應(yīng)本著有利于推進(jìn)住房制度的改革，有利于經(jīng)營者加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、降低成本、提高效益的原則，以計(jì)劃成本為主要依據(jù)，并考慮商品房的樓層、朝向、環(huán)境地段等因素，按質(zhì)定價。

　　第二章　商品房價格的組成及其他費(fèi)用

　　第六條　商品房價格的構(gòu)成：

　�。ㄒ唬┯�(jì)劃成本1．征地費(fèi)：系指國家規(guī)定的征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、造地費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)以及耕地占用稅；

　　2．拆遷補(bǔ)償費(fèi)：系指拆除房屋（包括構(gòu)筑物）按規(guī)定支付的補(bǔ)償費(fèi)、臨時安置過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等；

　　3．勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；

　　4．房屋建筑安裝工程費(fèi)；

　　5．開發(fā)建設(shè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：系指室外接水、接電工程費(fèi)，雨水和污水管道費(fèi)，道路工程費(fèi)等（不包括屬于開發(fā)建設(shè)區(qū)之外的或?qū)倥涮踪M(fèi)列支的設(shè)施工程費(fèi)）；

　　6．管理費(fèi)：以上述4—5項(xiàng)為基數(shù)，住宅商品房提取2％，非住宅商品房提取3％；

　　7．貸款及預(yù)收款利息。

　　（二）材料差價：系指實(shí)際發(fā)生的鋼材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價格和市場供應(yīng)價格的差額。凡向購房者收取建筑材料的，不再計(jì)收材料差價。

　�。ㄈ�）計(jì)劃利潤：以計(jì)劃成本的3—5項(xiàng)為基數(shù)，提取3．5％。

　�。ㄋ模┒愘M(fèi)：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。

　　（五）商品房的樓層差價、朝向差價樓層差價：根據(jù)多層或高層房屋的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價格樓層和其余各樓層的差價率，各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

　　朝向差價：依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率。

　　第七條　商品房銷售價格的計(jì)算：

　　商品房的銷售價格，以實(shí)際開發(fā)建設(shè)房屋的總計(jì)劃成本、計(jì)劃利潤、稅金、材料差價之和，除以商品房建筑面積后，再增減樓層差價、朝向差價進(jìn)行計(jì)算。

　　商品房銷售價格＝（計(jì)劃成本＋計(jì)劃利潤＋稅費(fèi)＋材料差價）÷商品房建筑面積±（樓層差價、朝向差價）

　　商品房建筑面積＝開發(fā)建設(shè)房屋的總建筑面積－安置拆遷戶的房屋總建筑面積第八條　商品房經(jīng)營者在銷售商品房時向購房者代收以下費(fèi)用，并上繳指定部門，由市人民政府�？顚Ｓ茫�

　　（一）地段差價：按照市土地管理局會同市房地產(chǎn)管理局根據(jù)城市土地級差情況制定的標(biāo)準(zhǔn)征收。

　�。ǘ�）商品房附加費(fèi)，系指市政府統(tǒng)一規(guī)定征收的下列費(fèi)用：

　　1．配套費(fèi)；

　　2．舊城改造補(bǔ)貼費(fèi)（只收征地建設(shè)部份）；

　　3．人防工程費(fèi)（根據(jù)國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)同時建設(shè)地下防空設(shè)施的建筑因故未建防空設(shè)施的，按應(yīng)建防空設(shè)施征收相應(yīng)的費(fèi)用）；

　　4．綠化費(fèi)；

　　5．經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的其他應(yīng)征收的費(fèi)用。

　�。ㄈ�）建筑稅：按照《中華人民共和國建筑稅條例》的有關(guān)規(guī)定征收。

　　第三章　商品房價格的確定和管理

　　第九條　商品房價格由市物價局會同市房地產(chǎn)管理局管理。

　　第十條　市物價局會同市房地產(chǎn)管理局依據(jù)本辦法規(guī)定的商品房價格的構(gòu)成和計(jì)算方法，以及建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝定額，制定不同地區(qū)、不同類型的商品房預(yù)定價格，并對外公布。

　　第十一條　商品房竣工后，商品房經(jīng)營者應(yīng)按市物價局會同市房地產(chǎn)管理局公布的商品房預(yù)定價格出售商品房。同時根據(jù)市建設(shè)銀行審定的工程結(jié)算及其它發(fā)生的實(shí)際建設(shè)費(fèi)用，編制商品房成本，連同有關(guān)定價資料，報送市物價局和市房地產(chǎn)管理局。如其實(shí)際結(jié)算價格高于以預(yù)定價格3％的，可經(jīng)市物價局會同市房地產(chǎn)管理局審核批準(zhǔn)，根據(jù)合理超支因素，適當(dāng)調(diào)整其商品房的出售價格。

　　第十二條　對個人購買住宅商品房，可根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定實(shí)行優(yōu)惠價格。

　　第十三條　商品房經(jīng)營者可以在商品房建設(shè)開始“三通一平”（通水、通電、通路和平整場地）工作后向購房者預(yù)收定金，預(yù)收款在商品房建成銷售前不得超過全部工作量的70％，其中，開工建設(shè)時預(yù)收款不得超過40％；房屋建設(shè)工作量完成一半后再預(yù)收30％，并按中國人民銀行規(guī)定的存款利率計(jì)息（代收的費(fèi)用不計(jì)息）。

　　第十四條　市物價局、房地產(chǎn)管理局、建設(shè)銀行等部門均有權(quán)對商品房經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督和檢查。凡違反本辦法越權(quán)定價、擅自提價或變相漲價的，市建設(shè)銀行不得辦理購房款收付手續(xù)，市房地產(chǎn)管理局不得辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)，并由市物價檢查部門按《中華人民共和國價格管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

　　第四章　附則

　　第十五條　通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)建設(shè)的商品房和僑匯商品房，其價格管理辦法另定。

　　第十六條　各縣（市）的商品房價格管理，可由各縣（市）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照本辦法執(zhí)行。

　　第十七條　市物價局會同市房地產(chǎn)管理局可根據(jù)本辦法制定具體的實(shí)施細(xì)則。

　　第十八條　本辦法自發(fā)布之日起施行，以前本市有關(guān)商品房價格管理的規(guī)定同時廢止。本辦法發(fā)布之前已經(jīng)簽訂售（購）房合同的，房屋已經(jīng)竣工的，可按原合同執(zhí)行。