摘要： 1 城市用地適用性評(píng)價(jià)方法。2 城市用地的構(gòu)成和空間布局。

    關(guān)鍵詞： 城市用地 城市規(guī)劃

    1 城市用地適用性評(píng)價(jià)方法

    城市用地評(píng)價(jià)主要包括自然條件、建設(shè)條件及用地的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)三個(gè)方面。其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交織在一起。進(jìn)行城市用地評(píng)價(jià)必須用綜合的思想和方法。

    1.1 自然條件評(píng)價(jià)

    自然環(huán)境條件與城市的形成和發(fā)展密切相關(guān)。它不僅為城市提供了必需的用地條件，同時(shí)也對(duì)城市布局、結(jié)構(gòu)、形式、功能的充分發(fā)揮有著很大的影響。城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)主要包括工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等方面的內(nèi)容。

    （1）工程地質(zhì)。
    一是土質(zhì)與地基承載力。由于地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的差異，以及受地下水的影響，地基承載力相差懸殊，故需全面了解建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力。特別要注意有些地基土在一定條件下常常因改變其物理性質(zhì)和形狀而出現(xiàn)問題，如濕陷性黃土受濕后結(jié)構(gòu)下陷，易導(dǎo)致建筑的損壞；膨脹土受水膨脹、失水收縮都會(huì)帶來危害；沼澤地處于水飽和狀態(tài)，地基承載力較低。
    二是地形。包括山地、丘陵和平原三類。平原和低丘地帶較好，山地問題較多。
    三是沖溝。為自然形成的排洪溝，形成切割用地，增加工程量，造成水土流失。
    四是滑坡與崩塌�；�坡是指在斜坡上大量土石沿坡滑下；崩塌是指山坡巖層和土層的層面雨后相對(duì)滑動(dòng)，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。
    五是巖溶。即喀斯特現(xiàn)象，多數(shù)為石灰?guī)r，在地下水的溶解和侵蝕下，巖石內(nèi)部形成空洞。
    六是地震。地震的突然爆發(fā)不僅造成地表建筑物的破壞和倒塌，而且還會(huì)引起地裂縫、噴水、冒砂等現(xiàn)象。

    （2）水文與水文地質(zhì)。需獲得江河流量、水質(zhì)、流速、最高洪水位、地下水儲(chǔ)量和可開采量、地下水質(zhì)、地下水位等資料。

    （3）日照。包括全年太陽照射的天數(shù)，以及鄰近建筑物是否對(duì)用地造成陽光遮擋等。

    （4）風(fēng)象。由風(fēng)向與風(fēng)速表示。風(fēng)向一般用風(fēng)向頻率（某一時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)某一風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)/同一時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)風(fēng)向的總次數(shù)）表示；風(fēng)速一般用平均風(fēng)速（按每個(gè)風(fēng)向的風(fēng)速累計(jì)平均值）表示。

    （5）氣溫。日溫差較大的地區(qū)（尤其在冬天），夜間城市地面散熱、冷卻快，大氣層中下冷上熱，在城市上空會(huì)出現(xiàn)“逆溫層”現(xiàn)象，污濁空氣和有害廢氣難以擴(kuò)散，將加劇大氣污染。此外，要防止因建筑密集而可能出現(xiàn)的“熱島效應(yīng)”。

    （6）降水與濕度。降水量和降水強(qiáng)度對(duì)城市排水設(shè)施影響很大。而濕度則對(duì)城市某些工業(yè)生產(chǎn)工藝和生活居住環(huán)境產(chǎn)生一定影響。

    由于不同的地理位置和地域差異的存在，自然環(huán)境要素對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)的影響有所不同。例如，有些情況下氣候條件影響比較突出，而有些條件下則可能地質(zhì)條件比較重要。且一項(xiàng)環(huán)境要素往往對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)有著有正負(fù)兩方面的影響（如地下水位高，雖有利于開采地下水源，但不利于施工）。因此，應(yīng)著重分析主導(dǎo)因素，研究其作用規(guī)律及影響程度。

    城市用地的適用性評(píng)價(jià)一般分為三類（有時(shí)也可分為四類、五類）。

    （1）一類用地。即適于建設(shè)的用地，地形坡度在10%以下；土質(zhì)的地基承載力大于15噸/平方米；地下水位低于建筑物基礎(chǔ)，一般埋深1.5～2米；未被洪水淹沒過；無沼澤；無沖溝、滑坡、崩塌、巖溶等。

    （2）二類用地。即基本可以建設(shè)的用地，介于一類與三類用地之間（地基承載力為10～15噸/平方米，地形坡度為10%～20%，地下水位埋深為1～1.5米）。

    （3）三類用地。即不適于建設(shè)的用地，地基承載力小于10噸/平方米，泥炭層或流沙層大于2米；地形坡度大于20%；洪水淹沒經(jīng)常超過1～1.5米；有沖溝、滑坡；占豐產(chǎn)田；地下水位埋深小于1米。

    1.2 城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)

    （1）布局結(jié)構(gòu)。包括城市各功能部分的組合與構(gòu)成是否合理，對(duì)城市生態(tài)環(huán)境是否有影響；城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)今后發(fā)展的要求；現(xiàn)有環(huán)境污染源對(duì)用地布局結(jié)構(gòu)會(huì)有什么影響；城市內(nèi)外交通布局結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)；城市用地結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)用地指標(biāo)比例是否體現(xiàn)城市性質(zhì)的要求等。

    （2）市政和公共服務(wù)設(shè)施。包括道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等管網(wǎng)、廠站及公共綠地的分布和容量是否合理，對(duì)城市環(huán)境有無影響，是否有利于城市防災(zāi)；商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施分布、配套是否合理，質(zhì)量是否合格等。

    （3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成。包括人口結(jié)構(gòu)及分布、各項(xiàng)城市設(shè)施的分布及容量，應(yīng)與居民需求之間互相適應(yīng)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)，都將影響城市用地的功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。此外，在選擇城市用地時(shí)還要考慮有較好的工程準(zhǔn)備條件（如平整土地、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蝕、防止滑坡和沖溝的形成等）和外部環(huán)境條件（如與周圍城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、資源的開發(fā)利用、交通運(yùn)輸條件、供電和供水條件等）。

    1.3 城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

    城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)是對(duì)城市土地基本特征的分析。城市土地除具有土地資源的共性以外，還有其特殊性。一是承載性。城市土地是接納城市生產(chǎn)、生活各項(xiàng)活動(dòng)和各類建筑物、構(gòu)筑物的載體，為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)提供場(chǎng)所。這是城市土地最基本的自然屬性。二是區(qū)位。除包括以座標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是其經(jīng)濟(jì)地理位置，即與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，包括有形的區(qū)位（如就業(yè)中心、交通線路、基礎(chǔ)設(shè)施條件等）和無形的因素（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化環(huán)境等）。

    從影響范圍看，城市土地區(qū)位可分為以下三個(gè)層次：宏觀區(qū)位—— 城市在較大地域范圍內(nèi)的位置，如沿海城市、鐵路交叉樞紐城市等，往往對(duì)區(qū)域城市間的級(jí)差地租和地價(jià)水平有決定作用；中觀區(qū)位—— 指城市內(nèi)部不同地段的相對(duì)位置及其相互關(guān)系，是影響土地和基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素；微觀區(qū)位—— 指某塊具體使用的土地在城市中的位置及其周邊條件，不同的微觀區(qū)位其地租和地價(jià)相差懸殊。

    （1）地租與地價(jià)。地租是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤(rùn)；地價(jià)是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。在我國(guó)，城市土地屬國(guó)家所有，因而，地價(jià)一般指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。

    （2）級(jí)差地租。級(jí)差地租是指不同土地或同一塊土地上，由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。級(jí)差地租有兩種形式：級(jí)差地租I，是等量資本和等量勞動(dòng)投在不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)；級(jí)差地租II，是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。例如，在某一塊土地上先建起了一座倉(cāng)庫(kù)，賠了錢。后來，該地區(qū)繁榮起來，土地所有者拆掉倉(cāng)庫(kù)改建一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)，賺了錢。這時(shí)，土地的地租就會(huì)大幅度上升。

    （3）區(qū)位理論的應(yīng)用。主要表現(xiàn)在評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)層次上。如根據(jù)區(qū)位條件對(duì)土地的作用方式，采用土地分等定級(jí)測(cè)算級(jí)差收益的方法，進(jìn)行城市土地評(píng)價(jià)；從分析對(duì)各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響的區(qū)位因素入手，取得土地評(píng)價(jià)的因素/因子體系，分為三個(gè)層次，即基本因素層、派生因素層和因子層。比如，基本因素土地區(qū)位可派生出繁華度、交通通達(dá)度等派生因素，而繁華度又可分出商業(yè)服務(wù)中心等級(jí)和集貿(mào)市場(chǎng)等因子，交通通達(dá)度又可分出道路功能與寬度、道路網(wǎng)密度和公交便捷度等因子。

    2 城市用地的構(gòu)成和空間布局

    2.1 城市用地的構(gòu)成

    按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），城市用地共分10大類、46中類和73小類。10大類城市用地及代號(hào)表示如下。

    （1）居住用地（R）按市政設(shè)施配套程度、布局完整程度、環(huán)境質(zhì)量、住宅狀況分成4個(gè)中類（R1～R4），每個(gè)中類下又分成住宅、公共、道路、綠化4小類。

    （2）公共設(shè)施用地（C）分成8個(gè)中類（居住區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)以上的公共設(shè)施用地分為行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、文物古跡和其他），此外，另設(shè)綜合用地1個(gè)中類。

    （3）工業(yè)用地（M）按照對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境影響程度，分為3個(gè)中類。

    （4）倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）分成普通、危險(xiǎn)品、堆場(chǎng)3個(gè)中類。

    （5）對(duì)外交通用地（T）分鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口、機(jī)場(chǎng)5個(gè)中類。

    （6）道路廣場(chǎng)用地（S）是指市級(jí)、區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)道路廣場(chǎng)用地，下分道路、廣場(chǎng)、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)3個(gè)中類。

    （7）市政公用設(shè)施用地（U）指居住區(qū)級(jí)以上、不包括小區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，下分供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施和其他市政公用設(shè)施7個(gè)中類。

    （8）綠地（G）指居住區(qū)級(jí)以上不包括小區(qū)級(jí)的綠地，下分公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地2個(gè)中類。

    （9）特殊用地（D） 分為軍事、外事、保安3個(gè)中類。

    （10）水域和其他用地（E）下分水域、耕地、園地、林地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地5個(gè)中類。

    2.2 城市用地功能組織和布局的主要原則

    （1）點(diǎn)面結(jié)合，城鄉(xiāng)統(tǒng)一安排。必須把城市作為一個(gè)點(diǎn)，而其所在的地區(qū)或更大的范圍作為一個(gè)面，點(diǎn)面結(jié)合，分析研究城市在地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用。這樣，城市與農(nóng)村、工業(yè)與農(nóng)業(yè)、市區(qū)與郊區(qū)才能統(tǒng)一考慮，全面安排。

    （2）功能明確，重點(diǎn)安排城市工業(yè)用地。要合理布置好對(duì)城市發(fā)展及其方向有重要制約作用的工業(yè)用地。并考慮其與居住生活、交通運(yùn)輸、公共綠地等用地的關(guān)系。要防止出現(xiàn)“一廠一電”、“一廠一路”等現(xiàn)象。要處理好工業(yè)區(qū)與市中心區(qū)、居住區(qū)、水陸交通設(shè)施等的關(guān)系。

    （3）兼顧舊區(qū)改造與新區(qū)的發(fā)展需要。新區(qū)與舊區(qū)要融為一體，協(xié)調(diào)發(fā)展，相輔相成，使新區(qū)為轉(zhuǎn)移舊區(qū)某些不適合功能提供可能，為調(diào)整、充實(shí)和完善舊區(qū)功能和結(jié)構(gòu)創(chuàng)造條件。處理好開發(fā)區(qū)與中心城市的關(guān)系，使之有利于城市布局結(jié)構(gòu)。

    （4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，內(nèi)外交通便捷。要合理劃分功能分區(qū)，使功能明確，面積適當(dāng)，避免將不同功能用地混淆在一起，造成相互干擾，但也要避免劃分得過于分散零亂。舊區(qū)的各項(xiàng)功能往往混雜在一起，要根據(jù)實(shí)際情況，在符合消防、衛(wèi)生等情況下可設(shè)置綜合區(qū)，不片面追求單純的功能分區(qū)。要構(gòu)成多層次、多功能道路網(wǎng)，與對(duì)外交通有方便的銜接。

    （5）各階段配合協(xié)調(diào)，留有發(fā)展余地。城市需要不斷發(fā)展、改造、更新、完善和提高。研究城市用地功能組織，保證城市在開始階段有一個(gè)良好開端，在建設(shè)發(fā)展各個(gè)階段都能互相銜接，配合協(xié)調(diào)。特別要合理確定首期建設(shè)方案，加強(qiáng)預(yù)見性，在布局中留有發(fā)展余地（有足夠的“彈性”主要表現(xiàn)為：在定向、定性上具有可補(bǔ)充性；在定量上具有可伸縮性；在空間定位上具有可變移性）。

    2.3 城市用地布局的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)

    城市用地布局有多種空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，最基本的形態(tài)可分為集中式和分散式兩種。集中式又可分為單中心塊聚式和多中心組團(tuán)式；分散式又可分為帶狀、星狀、放射狀和環(huán)狀等。采取何種布局形態(tài)，需根據(jù)各地區(qū)的地理?xiàng)l件、生產(chǎn)力發(fā)展水平以及各類城鎮(zhèn)的性質(zhì)與規(guī)模等進(jìn)行具體的論證。

    采取單中心塊聚式布局的城市，如果城市發(fā)展到較大規(guī)模，仍然采取這種布局形態(tài)，不斷向外“攤大餅”，不斷蠶食近郊菜地，勢(shì)必要出現(xiàn)人口過密、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列嚴(yán)重的“大城市病”。多中心組團(tuán)式布局由相距不遠(yuǎn)、互相分隔的幾片用地組成，每片用地內(nèi)生產(chǎn)生活配套，相對(duì)獨(dú)立（如武漢三鎮(zhèn)）。另一種組團(tuán)式布局方式是分散集團(tuán)式布局，在市中心區(qū)外圍發(fā)展相對(duì)獨(dú)立的工作、居住配套的集團(tuán)，集團(tuán)之間、集團(tuán)與中心市區(qū)之間保留菜地、綠化隔離帶，使楔形綠地得以向中心延伸。集團(tuán)規(guī)模不能太小，服務(wù)設(shè)施要完善配置，與中心區(qū)有便捷交通（如北京）。帶狀布局受自然條件限制，城市沿河谷、公路等交通走廊發(fā)展，縱向交通組織較困難，有過境交通穿越城市�？衫�用山坡地或公路兩側(cè)土地橫向發(fā)展，把縱向用地分為若干段，分段安排服務(wù)設(shè)施（如蘭州）。星狀（或掌狀）布局，為集中式布局與帶狀布局的結(jié)合，把土地使用與交通發(fā)展結(jié)合起來，沿放射狀交通干線每隔一定距離形成一個(gè)衛(wèi)星城，如同手指的關(guān)節(jié)。衛(wèi)星城之間保持橫向聯(lián)系，“手指”之間保留森林、農(nóng)業(yè)、綠帶和娛樂用地（如哥本哈根）。放射狀和環(huán)狀則不太多見。

    2.4 城市空間布局的藝術(shù)問題

    城市規(guī)劃不僅要營(yíng)造良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境，而且要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美的城市形態(tài)、結(jié)構(gòu)。同時(shí)，城市空間布局也是一項(xiàng)藝術(shù)創(chuàng)造活動(dòng)。因此，在選擇城市用地時(shí)，要充分利用好城市獨(dú)特的自然環(huán)境，創(chuàng)造出城市的特色。例如，對(duì)用地的地形地貌、河湖水系、名勝古跡、花草林木、有保留價(jià)值的建筑等進(jìn)行分析，以便組織到城市總體藝術(shù)布局中去。

    要講究城市美學(xué)，做好城市設(shè)計(jì)，探索適宜于本城市性質(zhì)、規(guī)模的城市藝術(shù)風(fēng)貌。通過點(diǎn)、線、面景觀（節(jié)點(diǎn)景觀、通道景觀、外緣景觀、鳥瞰形象）的組織，以及建筑物、構(gòu)筑物在形式、風(fēng)格、色彩、尺度、空間組織等方面的協(xié)調(diào)，反映城市整體景觀的藝術(shù)要求。在軸線上要組織布置好主要建筑群的廣場(chǎng)和干道，使之具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目臻g規(guī)律。此外，要保護(hù)好有歷史傳統(tǒng)和地方特色的建筑、建筑群或文物古跡，創(chuàng)造獨(dú)特的城市環(huán)境特色、建筑形象和文化氛圍。