關(guān)于《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）有關(guān)問題的說明

　　一、制定《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本的背景

　　為貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，切實(shí)保護(hù)土地出讓人、受讓人的合法權(quán)益，2000年10月31日，國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了修訂后的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2000-2601，簡稱《出讓合同》示范文本）。幾年來，作為出讓方的各市縣國土資源部門與作為受讓方的用地者，共同依據(jù)《出讓合同》示范文本簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并認(rèn)真履行合同，對保護(hù)雙方合法土地權(quán)益，合理開發(fā)利用土地，促進(jìn)土地市場規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。

　　2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）明確規(guī)定：“今后，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對工業(yè)項(xiàng)目用地必須有投資強(qiáng)度和開發(fā)進(jìn)度等控制性要求”�！案饔嘘P(guān)部門要按照集約用地的原則，調(diào)整有關(guān)廠區(qū)綠化率的規(guī)定，不得圈占土地搞花園式工廠”。2005年，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）進(jìn)一步明確規(guī)定：“要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任�！�

　　為進(jìn)一步發(fā)揮政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，明確投資強(qiáng)度，提高集約用地水平；明確項(xiàng)目開工、竣工時間，防止開發(fā)商長期囤積土地，保證政府出讓的國有土地能夠及時轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用；進(jìn)一步明確規(guī)范閑置土地的認(rèn)定，減少土地閑置；根據(jù)國發(fā)28號和國辦發(fā)26號文件要求，我們在原出讓合同示范文本的基礎(chǔ)上，研究制訂了《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本。2006年4月19日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合下了《關(guān)于發(fā)布〈關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議〉》示范文本（試行）的通知》（國土資發(fā)[2006]83號），自2006年7月1日起試行。

　　二、《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本的主要內(nèi)容及說明

　�。ㄒ唬╆P(guān)于《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》的主要內(nèi)容

　　《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》共16條，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。

　�。ǘ�）關(guān)于《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》適用效力

　　自2006年7月1日起，市、縣國土資源管理部門（出讓人）與受讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，除了按照2000年的《出讓合同》示范文本簽訂合同外，雙方還要就合同中有關(guān)土地開發(fā)利用等未盡事宜，同時簽訂《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，《出讓合同》和《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》具有同等效力。

　�。ㄈ�）關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目開竣工時間的約定

　　為保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設(shè)項(xiàng)目的動工日期外，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)外，還要明確同意在 年 月 日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請竣工驗(yàn)收�！辈⒃诘谑畻l約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長期建設(shè)而不竣工問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。

　　（四）關(guān)于投資總額和容積率的約定

　　為節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，在《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第二、三條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)的，屬于違約。第十一、十二、十三條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任。這幾條規(guī)定主要是明確項(xiàng)目用地投資強(qiáng)度，提高集約利用水平，降低項(xiàng)目對土地資源的消耗量。

　　（五）關(guān)于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的特別約定

　　為集約利用工業(yè)用地，防止圈占土地搞花園式工廠，第四條規(guī)定：屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的   %一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。違反該約定的，第十四條規(guī)定：受讓人應(yīng)當(dāng)向出讓人支付違約金，并自行拆除相應(yīng)的綠化和建筑設(shè)施。這些規(guī)定主要是提高工業(yè)用地利用強(qiáng)度，提高集約用地水平。

　�。�六）關(guān)于閑置土地的規(guī)定

　　《城市房地產(chǎn)法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》等法律法規(guī)規(guī)定對閑置土地處置已進(jìn)行了規(guī)定。為及時開發(fā)利用土地，防止閑置浪費(fèi)土地，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第五、六條進(jìn)一步作了約定，受讓人按照合同約定日期動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。防止項(xiàng)目停工形成實(shí)際閑置問題。

　　（七）關(guān)于終止項(xiàng)目建設(shè)和減少投資規(guī)模的約定

　　對于受讓人在開發(fā)利用土地過程中，因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)或減少項(xiàng)目投資規(guī)模，申請終止履行出讓合同或變更出讓合同的不同情況，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第七條、第八條對退還全部或部分土地使用權(quán)出讓金、收回土地使用權(quán)、扣除定金、征收土地等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定。目的是及時調(diào)整土地利用，充分利用土地。

　�。ò耍╆P(guān)于改變土地使用條件的約定

　　為規(guī)范嚴(yán)格合同履行，維護(hù)城市規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第十五條規(guī)定了在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓，二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。