近年來，伴隨著不斷加快的城市化進程，城郊大盤開發(fā)概念開始受到市場關(guān)注。其實，從市場發(fā)展歷史來看，大盤開發(fā)的實踐早在90年初已初露頭腳，其中以廣州城外的華南板塊為代表，包括祈福新村、星河灣等樓盤。隨后一段時間，在上海、天津等地也出現(xiàn)了大盤開發(fā)的現(xiàn)象。筆者認為，這些大盤尚屬1.0版，它的開發(fā)規(guī)模比較有限，物業(yè)類型單一。而在即將到來的大盤2.0版時代，開發(fā)規(guī)模將上一個新臺階，開發(fā)的物業(yè)類型也將呈現(xiàn)多元化。

　　在大盤開發(fā)2.0時代，鑒于開發(fā)規(guī)模之“大”和物業(yè)類型之“全”，整個項目的運作要保持相對統(tǒng)一的主題，合理的規(guī)劃設(shè)計成為關(guān)系整個項目成敗的關(guān)鍵因素之一。那么如何針對“大而全”的城郊地產(chǎn)超級大盤進行規(guī)劃，成為專業(yè)規(guī)劃人員需要面對的新課題。

　　作為京津新城的規(guī)劃設(shè)計參與者，五合國際（5+1Werkhart International）在實踐的基礎(chǔ)上進行了積極的思考與探索，對超級地產(chǎn)大盤的規(guī)劃模式進行了總結(jié)。以下主要以京津新城的規(guī)劃為例，筆者提出一些現(xiàn)實可行的經(jīng)驗，希望能對同行業(yè)者和相關(guān)市場參與者有所裨益。

　　經(jīng)驗之一：區(qū)域經(jīng)濟與地理區(qū)位的綜合研判

　　超級大盤的前期定位對于整個規(guī)劃過程的總體指導(dǎo)作用是至關(guān)重要的。其定位在很大程度上就決定于對區(qū)域經(jīng)濟與地理區(qū)位的研讀和判斷。對于很多的規(guī)劃設(shè)計人員來說，往往容易忽視這一點。

　　經(jīng)過二十多年的快速增長，中國經(jīng)濟處在尋求新增長點的轉(zhuǎn)折時期。在過去的二十多年中，珠三角和長三角成為驅(qū)動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的雙架馬車，并且形成了一定的區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。在未來的經(jīng)濟發(fā)展之路上，環(huán)渤海經(jīng)濟圈開始以經(jīng)濟增長第三極的面貌為中央政府所關(guān)注。作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重點城市天津面臨前所未有的發(fā)展機遇。

　　京津新城的規(guī)劃之初，僅僅是從充分挖掘當(dāng)?shù)氐責(zé)豳Y源的角度出發(fā)，建設(shè)一個溫泉度假的旅游地產(chǎn)。在當(dāng)時，這樣的定位無可厚非。然而，如果將天津?qū)氎娣旁诃h(huán)渤海經(jīng)濟圈的角度，無疑這樣的規(guī)劃并不具備相應(yīng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢。不能對戰(zhàn)略優(yōu)勢進行及時把握，規(guī)劃設(shè)計就失去了前瞻性，同時也將失去發(fā)展的生命線。

　　與此同時，北京和天津的城市融合趨勢開始顯現(xiàn)。處在北京和天津之間的一個區(qū)位，寶坻的新城項目定位自然不能脫離這一趨勢。北京逐漸淡化經(jīng)濟中心功能，重點強調(diào)文化和服務(wù)，這樣的定位為周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展留下了余地，尤其是為以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟重點的天津的發(fā)展提供了充分發(fā)揮的空間。而寶坻距離北京約100公里，距離天津約50公里，如何結(jié)合京津兩地的優(yōu)勢，應(yīng)該成為定位的首要問題。

　　基于對區(qū)域經(jīng)濟和地理區(qū)位的綜合考慮，寶坻的京津新城定位逐漸深化明確，即與天津的工業(yè)化城市特點相互補，提供生活和服務(wù)配套；同時與北京的文化休閑特點相融合，提供比較高檔的生活休閑度假設(shè)施。這種自上而下的定位確保了規(guī)劃的戰(zhàn)略前提。

　　經(jīng)驗之二：“城”的規(guī)模和“市”的功能相結(jié)合

　　對于城郊大盤，來說如何從城市設(shè)計的角度來進行規(guī)劃，是一個自然的選擇。但是，如何在遠離中心城市的郊區(qū)來設(shè)計一個城市，需要解決的一個重要問題就是避免使其成為通常意義上的“睡城”。

　　簡單的說，五合國際采用的解決辦法就是在給項目賦予“城”的規(guī)模的同時，更要強調(diào)賦予其“市”的功能，使其保持城市維系所需要的生命活力。在城市規(guī)劃過程中，往往需要解決六個空間問題，包括居住空間、購物空間、休閑娛樂空間、教育空間、醫(yī)療保健空間、工作就業(yè)空間等。這些空間的合理布局，方能組成一個有機城市。五合國際對整個京津新城項目的規(guī)劃也正是基于類似的思考邏輯，對新城用地進行五大板塊的劃分，穿插了以上六大空間功能。

　　經(jīng)驗之三：優(yōu)勢資源的整合再造和充分滲透

　　在超級大盤的開發(fā)過程中，對當(dāng)?shù)貎?yōu)勢自然資源的合理利用和充分挖掘是非常重要的。在京津新城的規(guī)劃設(shè)計中，五合國際考慮了寶坻的地?zé)釡厝�資源，并將這一優(yōu)勢資源主題貫徹滲透到整個京津新城的規(guī)劃設(shè)計全程。

　　在京津新城項目的定位之初，地?zé)釡厝�資源是立項的重要基礎(chǔ)，可見這一資源對于項目的獨特地位。如何利用這一優(yōu)勢資源，應(yīng)該成為規(guī)劃的點睛之筆。五合國際在規(guī)劃設(shè)計時，主要從三個方面對優(yōu)勢資源進行整合利用：

　　其一，營造全局大景觀。五合國際在規(guī)劃設(shè)計中，積極引入溫泉水資源，開創(chuàng)了170萬平方米的水景面積，使得周圍建筑群體與水系相隔交錯，和諧有機地融為一體，形成優(yōu)美的居住環(huán)境，提升了地產(chǎn)價值。

　　其二，布局高檔旅游設(shè)施。鑒于當(dāng)?shù)販厝�水的�?yōu)良品質(zhì)，引入高檔旅游設(shè)施，可以增加旅游吸引力，對京津新城生活休閑氛圍的形成具有積極的促進作用。

　　其三，構(gòu)筑圍合式交通骨架。在規(guī)劃設(shè)計過程中，水資源對各個板塊和不同檔次的住宅小區(qū)的分割構(gòu)建了京津新城的圍合式交通骨架。這樣一方面讓不同類型的建筑在不同角度都可以充分享受水景資源，為微觀水景的再造提供便利；另一方面，水路圍合式交通保證了高檔住宅的相對私密性，為建筑產(chǎn)品的設(shè)計提供了良好的環(huán)境空間。

　　經(jīng)驗之四：交通組織形式統(tǒng)一化與建筑產(chǎn)品多元化

　　在大盤規(guī)劃中，交通和建筑形態(tài)是整個大盤的具體內(nèi)容。雖然在規(guī)劃階段不必“吹毛求疵”般細致，但是總體原則的把握至關(guān)重要。

　　京津新城的的規(guī)劃設(shè)計思想主要體現(xiàn)了“統(tǒng)一性”的特點。正如前所述，水資源的引入，構(gòu)筑了京津新城的圍合式交通骨架。而這種圍合式的交通在整個新城的規(guī)劃中得到充分體現(xiàn)。以片區(qū)分割道路為例，它們的環(huán)形組織形式正式水路大圍合的微觀版。采取這種環(huán)形圍合式的統(tǒng)一交通組織形式，主要有兩方面的考慮：其一，這樣的規(guī)劃設(shè)計可以盡量減少區(qū)域內(nèi)各個組團在交通區(qū)位上的差異；其二，環(huán)形分割的各個板塊和各板塊內(nèi)的子區(qū)域，便于建設(shè)者對項目的分期滾動開發(fā)控制。

　　當(dāng)然，在與外部交通的連接上，規(guī)劃設(shè)計要點主要體現(xiàn)在增加項目出入口與周邊交通路線的聯(lián)系上。在這方面，可以采取的一些可行措施包括重點改造了項目主要出入口的道路寬度、增加道路標(biāo)識物、引入環(huán)線交通概念等，從而將原有的路過交通改造為目的地交通，大大提高了項目交通的便利度。

　　與交通組織形式不同，大盤規(guī)劃中的建筑產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化，是一個突出特點。這主要可以從兩個方面來理解。首先是物業(yè)類型的多元化。在京津新城這樣的超級大盤，溫泉度假村、酒店、商業(yè)、別墅和高檔住宅都分布在一個很大的區(qū)域面積當(dāng)中。不過這種多元化是新城項目的規(guī)模所決定，但是作為專業(yè)規(guī)劃人員，其任務(wù)就是將這些物業(yè)能夠較好的統(tǒng)一到一個思想之下。五合國際對京津新城的不同開發(fā)物業(yè)確定主題思想時，由新城的總體定位引申出來的高檔休閑主題成為合乎邏輯的結(jié)論運用。另一方面，即使是同一物業(yè)類型，其具體產(chǎn)品設(shè)計也體現(xiàn)出多元化。以京津新城的別墅產(chǎn)品為例，在推出獨棟、雙拼等多種戶型之外，還針對高端客戶的個性化需求，進行定制化的別墅設(shè)計。這就要求在規(guī)劃時留有一定余地，為后面的建筑設(shè)計進行鋪墊。這種規(guī)劃的“留白”無疑為整體規(guī)劃提供了靈活性和包容性。

　　總而言之，城郊大盤開發(fā)已經(jīng)從1.0版向2.0版升級。面對市場的變化，專業(yè)的規(guī)劃人員應(yīng)該從更高、更新的角度來把握項目定位，從而確定大盤的規(guī)劃設(shè)計思想，同時也要強調(diào)在更深、更細致的層次對總體規(guī)劃思想進行詮釋。歸根到底，實現(xiàn)土地全面升級才是規(guī)劃的最大價值所在�；蛟S，以上的經(jīng)驗?zāi)軌驗槭袌鎏峁┮恍﹩�發(fā)，這將是筆者所樂意看到的。