第六部分《國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》輔導(dǎo)

　　《國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》出臺背景實(shí)施時(shí)間：

　　1997年1月3日，《國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》[1997]國土[籍]字第2號）。

　　重要條文學(xué)習(xí)

　　一、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記的法律效力

　　土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。

　　土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機(jī)關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記�？h級以上地方人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)抵押登記工作。

　　土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請?jiān)�土地證書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。

　　二、關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價(jià)評估和合同簽訂

　　土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　1.以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

　　2.以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

　　3.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

　　4.以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人抵押合同。

　　抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押權(quán)終止期限不得超過土地使用權(quán)出讓終止期限。

　　三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請

　　土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權(quán)委托文件。

　　申請抵押登記除提交前款所列材料外還應(yīng)分別情況，提交下列材料：

　　1.以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明；

　　2.以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；

　　3.抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物及集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

　　4.以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

　　5.抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和代理人身份證件；

　　6.抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件。

　　同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。

　　未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

　　四、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

　　抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊登記，同時(shí)在抵押人土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。

　　土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

　　抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

　　因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，近土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　抵押合同解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

　　例題：因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后（　）日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。
　　A．20　
　　B．30　
　　C．45　
　　D．60

　　答案：A
　　解析：因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后二十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。

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