土地估價(jià)方法應(yīng)用

　　土地估價(jià)的方法通常被分為基本估價(jià)方法和應(yīng)用估價(jià)方法�；�本估價(jià)方法適合宗地價(jià)格評(píng)估，取得一定時(shí)點(diǎn)的宗地評(píng)估價(jià)格，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價(jià)法是政府為管理地產(chǎn)市場(chǎng)和土地價(jià)格的需要所采用的快速、經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價(jià)方法，即在基本估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或某一區(qū)域的地價(jià)、地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起的一套地塊價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以快速、經(jīng)濟(jì)地評(píng)估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價(jià)，屬于此類的方法有：路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、模型（數(shù)理統(tǒng)計(jì)）估價(jià)法等，在我國(guó)主要是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　一、市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價(jià)值相同的士地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。這種方法體現(xiàn)了市場(chǎng)的供求關(guān)系，具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力很強(qiáng)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價(jià)者有豐富的估價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較好、有許多交易實(shí)例的地區(qū)。 用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格，除對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。

　　1．使用年期修正

　　土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國(guó)實(shí)行土地有償、有期限、有流動(dòng)使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進(jìn)而影響地價(jià)。例如，國(guó)家規(guī)定工業(yè)用地使用年限為50年，可比實(shí)例用地交易時(shí)已使用了10年，剩余年期為40年，待估宗地為新出讓工業(yè)用地，使用年期為50年。

　　2．容積率修正

　　容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對(duì)城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價(jià)。關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個(gè)別因素的一個(gè)子因素，只進(jìn)行個(gè)別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個(gè)別因素修正中分離出來(lái)，分別對(duì)容積率和個(gè)別因素進(jìn)行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國(guó)，由于沒(méi)有形成完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(zhǎng)期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數(shù)表，我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國(guó)，由于沒(méi)有形成完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(zhǎng)期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。

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