2010-08-03 16:02 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國(guó)熱門(mén)的話題,“新國(guó)十條”的實(shí)施已過(guò)百天,全國(guó)上下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨變,作為開(kāi)發(fā)商而言,如何提高開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平,降低工程造價(jià),是其研究的熱點(diǎn)。本文針對(duì)相關(guān)問(wèn)題,探討了項(xiàng)目管理優(yōu)化措施。
0 引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段,項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體,是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者,對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效,緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面,因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn),尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種,就是部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理。作為部門(mén)制度的項(xiàng)目管理方式,其是最為普遍的管理方式,主要設(shè)置一系列的管理部門(mén),用來(lái)管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式,主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制,從開(kāi)發(fā)到工程施工,都必須參與管理,參與財(cái)務(wù)核算,以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)業(yè)管理運(yùn)用比較少,主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而,當(dāng)前形勢(shì)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂(lè)觀,其具體表現(xiàn)為:
1.1項(xiàng)目成本管理問(wèn)題
無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段,到房地產(chǎn)施工以及竣工階段,每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià),優(yōu)化項(xiàng)目成本管理,意義重大。在決策階段,一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策,導(dǎo)致工程投資增多,有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中,有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià),忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題,導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中,簽證變更量大,施工進(jìn)程無(wú)法保證,從而變相地增加的工程成本,影響房地產(chǎn)投資效益。
1.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的奉賢,一般來(lái)講無(wú)外乎七種:首先是政治風(fēng)險(xiǎn),:即當(dāng)政治環(huán)境變化后,影響相關(guān)投資走向,所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn),即在房地產(chǎn)施工中,涉及到的噪音污染,廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響,所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn),一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴,以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺,加上企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行對(duì)比,所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一,所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn),他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商,更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的,如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),即由于管理方面的原因,對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉,開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺,通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證,工程造價(jià)過(guò)高。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失,維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種:
①風(fēng)險(xiǎn)回避,所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí),必須采取放棄投資決策相關(guān)措施,這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法,逼不得已的情況下,才能采用,因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段,必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。
②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范,將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中,這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來(lái)完成,首先是簽訂合同,即以合同的方式,來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),在簽訂合同后,無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn),即通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式,將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,雖然這樣會(huì)增加部分成本,但是通過(guò)這種方式,最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,遇到重大自然災(zāi)害,或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?
2.2項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品,工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn),影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少,同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定,而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多,如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外,項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科,如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等,需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力,需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?梢(jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理,范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛,考慮問(wèn)題要更深入,因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè),素質(zhì)必須得到保證,這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
2.3 全面完善項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程,必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā),再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià),在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式,按全壽命周期成本最低為原則,進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理,其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中,必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本,不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程,決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段,必須把握成本的關(guān)鍵因素,從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析,即從宏觀的角度出發(fā),大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析,是全面把握效益成本,注重資金投資與效益比例,研究工程價(jià)值走向,從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算,對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段,所以在這個(gè)階段控制造價(jià),最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更,因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位,使其嚴(yán)格按圖紙施工,按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握,詳細(xì)審查,對(duì)于不需要變更的內(nèi)容,堅(jiān)決駁回,對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程,而且工程中必須要變更的內(nèi)容,予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,必須委派施工監(jiān)理,在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度,層層把關(guān),對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除,對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核,提出有利于施工的相關(guān)措施,用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面,必須加強(qiáng)監(jiān)管,使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容,若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生,必須做出相關(guān)處罰。
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