隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目前期規(guī)劃工作主要是指項目在開工前各項手續(xù)的辦理。主要包括：取得立項、規(guī)劃意見通知書、審定方案通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等批件；委托方案設(shè)計；進(jìn)行開工前施工單位的招標(biāo)工作；落實項目的大市政方案、各項市政管線的方案設(shè)計及報批工作。在這些工作中對項目成本管理影響最大的就是設(shè)計階段和招標(biāo)階段。

　　近幾年，政府出臺了一系列新的政策，如：《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》（京政辦發(fā)（2002）33號）、《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)（2004）4號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)（2003）121號）、國八條、國六條等等。這些政策的出臺使房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作。房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的產(chǎn)品外，還應(yīng)該從降低開發(fā)成本入手，嚴(yán)格控制各項費用支出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)、銷售過程中所花費的全部費用。主要包括：土地費用、前期工程費、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、管理費、財務(wù)費、相關(guān)稅費、銷售費用等。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是對項目投資實施全過程有效的成本控制過程，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面，結(jié)合開發(fā)的設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等不同階段，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。控制成本的途徑有很多。長期以來，人們習(xí)慣于將成本控制放在施工建設(shè)階段，而忽視了在前期規(guī)劃階段對成本的控制。在人們的頭腦中認(rèn)為，前期規(guī)劃工作就是在委托設(shè)計單位進(jìn)行圖紙設(shè)計之后，辦理各項前期手續(xù)，取得項目的立項批復(fù)、規(guī)劃意見通知書、審定規(guī)劃方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等批件。其實不然，前期規(guī)劃工作中，在很多方面都可以對成本實施控制，如設(shè)計階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制等。下面加以詳細(xì)說明。

　　關(guān)于設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達(dá)到75%。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。很久以來，普遍對建設(shè)項目的設(shè)計階段重視不夠，開發(fā)商很少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使項目的設(shè)計質(zhì)量不高，搞規(guī)劃的只是催設(shè)計人員出圖，不管設(shè)計出的方案在建設(shè)時需花多少錢，造價是否合理；設(shè)計人員只顧出圖，不管設(shè)計在經(jīng)濟(jì)上是否合理，常常出現(xiàn)設(shè)計過于保守，例如結(jié)構(gòu)設(shè)計中的配筋問題，以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開發(fā)公司的純利潤�；蛘咴O(shè)計人員一味為了滿足開發(fā)商的設(shè)計進(jìn)度，從而出現(xiàn)各專業(yè)設(shè)計不配套、不交圈等問題，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。因此，在設(shè)計階段就要有成本控制意識，抓住以下幾個工作關(guān)鍵點：

　　推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。開發(fā)商在委托進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)大力引進(jìn)競爭機制，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)計放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可以優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可以促進(jìn)設(shè)計單位在項目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

　　開展限額設(shè)計，有效控制造價。設(shè)計工作是一項政策性、技術(shù)性、綜合性很強的工作，項目設(shè)計的優(yōu)劣，將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。因此要求設(shè)計單位在項目設(shè)計中，推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。在設(shè)計時要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平、管理水平相適應(yīng)。要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量做標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。

　　另外，針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，開發(fā)商可以在簽訂設(shè)計合同時，增加設(shè)計變更及修改費用額度的限制條款，如出現(xiàn)各專業(yè)不配套、不交圈現(xiàn)象，或設(shè)計變更超出施工合同價的某一比例時，則要扣罰一定比例的設(shè)計費。采取一定的約束力是對設(shè)計人員的一種有效的控制手段。

　　要加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實際情況來看，將設(shè)計方案的不足或缺陷在設(shè)計階段就加以克服，所付出的代價最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免把設(shè)計的不足、缺陷帶到施工階段。

　　關(guān)于招標(biāo)階段的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)的工程招標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購招標(biāo)和施工單位招標(biāo)兩個方面。開發(fā)商通過招標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中進(jìn)行成本管理應(yīng)做好以下幾方面工作：

　　在招標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)，必要時還要進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象。

　　要做好招標(biāo)文件的編制工作。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中的條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結(jié)算時雙方扯皮。對于工程標(biāo)底要認(rèn)真進(jìn)行審查，確保標(biāo)底質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。

　　合理低價者中標(biāo)。在2003年7月1日實行《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》后，選擇中標(biāo)單位的方法是由招標(biāo)人提供工程量清單，由投標(biāo)人依據(jù)工程量清單項目自主報價，經(jīng)評審按照低價中標(biāo)的原則確定。

　　合理低價分為兩種情況：設(shè)有標(biāo)底的，投標(biāo)報價在合理幅度內(nèi)；不設(shè)標(biāo)底的，報價應(yīng)高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評標(biāo)辦法，投標(biāo)單位為了使招標(biāo)人可以接受報價，又能獲得盡可能多的利潤，在投標(biāo)中均不同程度地采用投標(biāo)策略及報價技巧，增加中標(biāo)機會。因此，作為開發(fā)商不應(yīng)一味追求低價，在其保證工期、質(zhì)量要求，評審技術(shù)方案可行的前提下，還應(yīng)對其報價進(jìn)行評審，以避免增加工程施工過程中投資控制的難度，給開發(fā)商留下隱患。

　　常見的問題有不平衡報價法、多方案報價法、低價投標(biāo)法等。下面就不平衡報價法做簡單說明：投標(biāo)人在不影響投標(biāo)總價的前提下，將某些分部分項工程的單價定的比正常水平高，某些分部分項工程的單價定的比正常水平低，以期望既能中標(biāo)，又能獲利。針對這種情況，評標(biāo)人要分辨投標(biāo)人的意圖，對多個投標(biāo)人的同類項目進(jìn)行比較和價格分析，最大限度地平衡不同投標(biāo)人之間在綜合單價分布上的差距，最終選出合理低價的投標(biāo)人。

　　應(yīng)做好合同的簽訂工作。通過招標(biāo)在確定了施工單位或材料供應(yīng)商之后，應(yīng)及時簽訂合同。合同條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，使工期得以順利進(jìn)行。

　　當(dāng)然，成本管理是一項全程管理的工作，不僅要在前期規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制，在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。