登記的核心問題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因；在對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可改變的效力，即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規(guī)定。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”

　　大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規(guī)定：

　　1）登記成立主義，即土地權(quán)利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區(qū)采行；

　　2）登記對抗主義，即土地權(quán)利的生效不以登記為要件，僅依據(jù)當(dāng)事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權(quán)利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。

　　登記成立要件主義將物權(quán)公示的表面形式與物權(quán)變動本身緊密結(jié)合在一起，也稱形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當(dāng)事人的意思表示來決定物權(quán)變動的效力，而將公示問題與物權(quán)變動本身分開，所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權(quán)變動的要求不同。登記要件主義是強行性法律規(guī)定，要求所有的物權(quán)變動都必須公示；而登記對抗主義則將公示作為任意性規(guī)定，由物權(quán)變動的當(dāng)事人決定是否進行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會功能也有很大區(qū)別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權(quán)變動的公示采取嚴格的強制的規(guī)定，使物權(quán)行為和債權(quán)行為明確分開，法律關(guān)系清楚，有利于人們確定物權(quán)變動的時間和明晰權(quán)利的歸屬狀況，從而進行正確有效的交易活動；另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進行管理和監(jiān)督。當(dāng)然，不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對交易日益頻繁、種類日益增多的經(jīng)濟現(xiàn)實，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關(guān)的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權(quán)交給當(dāng)事人，雖具有靈活性，但對于第三人很難判斷交易的變動狀況及權(quán)利的有效性，因而不利于保護交易的安全。

　　我國長期以來對土地采取嚴格的管理方式，以土地使用權(quán)為中心的權(quán)利交易受到嚴格的限制。同時，由于土地登記立法側(cè)重管理，在土地權(quán)利公示，保護土地使用者的合法權(quán)益，促進土地資源的合理配置和流動方面法律保障的力度不夠。

　　為此，已有學(xué)者呼吁盡快制定一個全國性的土地登記法，完善土地登記法律制度，將現(xiàn)有的登記規(guī)則上升為法律，增強法律的強制力；在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權(quán)利的變動必須進行登記，不登記不發(fā)生法律效力；同時，以登記對抗主義為例外，對個別情況，不適合強制登記的，可以允許當(dāng)事人自由決定登記。例如，土地使用權(quán)租賃，因其債權(quán)的特性，登記與否由當(dāng)事人行使選擇權(quán)。