區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以揭開城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，評估出土地價格。

1.區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素

從區(qū)位理論來看，區(qū)位對城市土地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟收益也相差很大。

2.區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺

它促使土地使用者在選用土地時，必須把自己所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進行比較，然后選擇與其經(jīng)濟水平相適應(yīng)的地段，從而使土地利用在地租、地價這一經(jīng)濟杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳用途水平的合理的空間結(jié)構(gòu)。

因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型（自然、經(jīng)濟、交通）對不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，就能準(zhǔn)確地評估出土地價格。