土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護(hù)的排他性的專有權(quán)利。在我國，土地所有權(quán)相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，具有主體特定性、交易禁止性、權(quán)屬穩(wěn)定性、權(quán)能分離性等特點(diǎn)。

在土地所有權(quán)方面，根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地的所有權(quán)有兩種，即國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

1.土地所有權(quán)的權(quán)能

土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。

土地占有權(quán)：指對(duì)土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利。它表現(xiàn)為一種持續(xù)的狀態(tài)，如土地租賃中承租人對(duì)土地的實(shí)際占用等。

土地使用權(quán)：是指對(duì)土地的有效利用權(quán)。按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用。如在依法取得的土地上建造廠房，在耕地上種植農(nóng)作物等。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)可結(jié)合，可分離。

土地收益權(quán)：指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能�？赏ㄟ^以下方式實(shí)現(xiàn)：一是利用土地的自然屬性獲得收益，如在耕地上種植農(nóng)作物直接收獲糧食；二是依一定法律關(guān)系的存在而獲得收益，如把土地出租而收取租金，收獲土地上生長的農(nóng)作物等�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，國有土地收益中的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，30%上繳國家中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府。財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知（財(cái)綜[2006]48號(hào)）規(guī)定，調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍；調(diào)整地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分成管理方式，從2007年1月1日起，調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級(jí)國庫。

新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

土地處分權(quán)：指在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利，土地處分權(quán)決定土地的歸屬，是土地所有權(quán)的核心。處分包括事實(shí)上的處分與法律上的處分。事實(shí)上的處分，是指對(duì)土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的改造等物理上的事實(shí)行為，如對(duì)土地進(jìn)行平整等；法律上的處分，是指使土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等。處分權(quán)能更多地是指法律上的處分。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：一是對(duì)專有部分的所有權(quán)。二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。

建筑物的所有形態(tài)有：單獨(dú)所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨(dú)所有是一個(gè)人擁有一棟建筑物的所有權(quán)；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權(quán)；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。