土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

　　土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

　　一種是“熟地價”，即提供“七通一平”（即完成動拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、煤氣（天然氣）、排雨水、排污水”市政條件的）地塊或為“五通一平”，即完成土地征用和動拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價。但“七通”、“五通”不包括項目建設(shè)向有關(guān)部門繳納的住宅建設(shè)配套費及市政管線的接入工程費用。出讓金包括土地使用費和開發(fā)費。

　　另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價就是政府土地收益部分，不含拆遷部分，也不含小區(qū)配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就是出讓金。目前簽的毛地價合同里面，所謂毛地價就是大市政費、四源費、出讓金。出讓金在狹義的概念上不含大市政費和四源費。出讓金還有一個軍隊土地的問題。1993年，財政部全軍土地管理局、國土部有一個文件，軍隊土地第一次轉(zhuǎn)讓過程中，政府不收土地出讓金，出讓金全歸部隊。當(dāng)時國土資源部有了一個文件，四六分。40%是出讓金，60%是大市政、四源費。

　　土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ�面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

　　從商品住宅的價格構(gòu)成來看，房價主要是由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、拆遷平整費、建筑安裝費、稅費、利息、利潤等項構(gòu)成。其中出讓金是國家作為土地所有者向開發(fā)商收取的一定年限的土地使用費。對于國家而言，真正在土地上收取的費用只是出讓金，而完全的市場地價應(yīng)是完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、拆遷平整（當(dāng)有拆遷發(fā)生時）、辦理出讓手續(xù)后的地價，即所謂的熟地價。