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2013-09-12 13:46 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
各市州、縣市區(qū)人民政府,省政府各廳委、各直屬機(jī)構(gòu):
為提高居民的住房水平和質(zhì)量,進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,根據(jù)國務(wù)院國發(fā)[2003]18號文件精神,結(jié)合我省實(shí)際,就有關(guān)問題通知如下:
一、認(rèn)識重要意義,明確指導(dǎo)思想
。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求;是促進(jìn)消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需,拉動投資增長,保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施;是推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加快城市化進(jìn)程的重要手段;是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢,擴(kuò)大就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,對于全面建設(shè)小康社會,加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。
。ǘ┻M(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅(jiān)持住房市場化的基本方向,不斷完善房地產(chǎn)市場體系,更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用;堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足不同收入家庭的住房需求;堅(jiān)持深化改革,不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙,加快建立和完善適合我省實(shí)際的住房保障制度;堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控,努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡,結(jié)構(gòu)基本合理,價(jià)格基本穩(wěn)定;堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下,各地因地制宜,分別決策,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng),與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。
二、建立以普通商品住房為主的供應(yīng)體系
。ㄈ┱{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化,完善住房供應(yīng)政策,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),逐步實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)中等收入家庭購買或租住普通商品住房,低收入家庭購買或租住經(jīng)濟(jì)適用住房,最低收入家庭租住廉租住房?刂聘邫n商品房建設(shè)。各級政府要履行住房保障職能,建立住房保障體系,房地產(chǎn)管理部門要切實(shí)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的資金籌措、建設(shè)管理、入住審批和物業(yè)管理等工作。各城市要定期公布廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍。
。ㄋ模┘訌(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施,切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟(jì)適用住房,要嚴(yán)格控制在中小套型,嚴(yán)格審定銷售價(jià)格,依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。建立經(jīng)濟(jì)適用住房購買申請、審批和公示制度,具體辦法由市州、縣市區(qū)人民政府制定。禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工集資建住房。任何單位不得以集資建房名義,變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
。ㄎ澹┐罅Πl(fā)展普通商品住房。要采取積極有效的措施,加快普通商品住房發(fā)展。要調(diào)控土地供應(yīng)、控制土地價(jià)格、清理并逐步減少行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目等政策上給予優(yōu)惠,多渠道降低建設(shè)成本,使普通商品住房的價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的支付能力相適應(yīng)。
。┙⒑屯晟屏庾》恐贫。各級政府都要建立廉租住房制度,切實(shí)保障最低收入家庭基本住房需求。廉租住房保障資金以財(cái)政預(yù)算資金為主,主要來源于土地出讓金收入、契稅收入和住房公積金增值收益。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房的實(shí)際情況,合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主,實(shí)物配租和租金核減為輔。
(七)制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策。鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料,促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰制度。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì),注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。
三、繼續(xù)深化住房制度改革
。ò耍┩七M(jìn)存量公房的出售。各市州、縣市區(qū)人民政府要按照《湖南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理暫行辦法》,制定本轄區(qū)存量公房按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格出售的辦法。加大行政事業(yè)單位的空置房、直管公房和國有企業(yè)及國有資產(chǎn)控股企業(yè)公有住房的出售力度,對能夠保證居住安全的非成套住房,可根據(jù)實(shí)際情況向職工出售;對權(quán)屬有爭議的公有住房,由現(xiàn)房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后,向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響存量公房出售和權(quán)屬登記的,由各地制定政策,明確界限,妥善處理。存量公房出售稅費(fèi)的收取,仍按公有住房出售的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
。ň牛┩晟谱》控泿叛a(bǔ)貼制度。各地要盡快落實(shí)住房分配貨幣化的各項(xiàng)政策,提高中低收入家庭購房的支付能力,使無房職工和住房未達(dá)標(biāo)職工在享受國家住房政策優(yōu)惠上基本保持平衡。要加大工作力度,切實(shí)推動住房貨幣補(bǔ)貼的發(fā)放工作。對直管公房和財(cái)政負(fù)擔(dān)的行政事業(yè)單位的售房款,在留足維修基金的基礎(chǔ)上,由各級政府統(tǒng)籌用作補(bǔ)貼資金。對住房貨幣補(bǔ)貼資金有來源的中央在湘單位,應(yīng)督促其盡快落實(shí)資金實(shí)施補(bǔ)貼。對各級財(cái)政或有關(guān)單位原用于住房建設(shè)的投入,要安排用作補(bǔ)貼;投入資金不足的城市,要積極地調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu),將補(bǔ)貼資金列入預(yù)算。由財(cái)政部分負(fù)擔(dān)的事業(yè)單位及大專院校、文化團(tuán)體、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、科研院所等應(yīng)積極籌措補(bǔ)貼資金,向職工發(fā)放補(bǔ)貼。企業(yè)的住房貨幣分配的方式由企業(yè)自主決策,可參照行政事業(yè)單位的貨幣補(bǔ)貼方式,也可采取提高住房公積金交繳比例、一次性補(bǔ)助、定額補(bǔ)助或理入工資等形式;效益好的企業(yè)住房貨幣補(bǔ)貼可以列入企業(yè)成本;不能發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼的困難企業(yè)和獨(dú)立工礦區(qū),可鼓勵組織無房職工,在符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下,利用自用土地,集資合作建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房,其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策,按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(十)搞活住房二級市場。要認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙,盡快解決公房出售后房屋權(quán)屬證書發(fā)放的遺留問題,鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外,任何單位不得擅自對已購公有住房的產(chǎn)權(quán)行使和上市交易設(shè)置限制條件,取消原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)。其它存量住房交易享受已購公有住房上市的優(yōu)惠政策。依法加強(qiáng)房屋租賃合同登記備案管理,規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。
四、大力發(fā)展住房信貸
。ㄊ唬┎粩鄶U(kuò)大住房公積金覆蓋面。要把住房公積金的歸集工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。各級財(cái)政撥款的行政事業(yè)單位職工,其職工住房公積金單位補(bǔ)貼部分必須納入財(cái)政預(yù)算;繼續(xù)鞏固國有大中型企業(yè)職工的交繳工作,積極向城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、民營企業(yè)等推行住房公積金制度;對效益較好的企業(yè)可以適當(dāng)提高住房公積金的交繳率。
。ㄊ┮(guī)范住房公積金管理工作。各市州住房公積金管理中心要在統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的前提下,加強(qiáng)住房公積金管理,完善內(nèi)部各項(xiàng)制度,提高財(cái)務(wù)管理水平。規(guī)范受托銀行的金融業(yè)務(wù),個人帳戶要詳細(xì)記載職工繳存、支取、使用、轉(zhuǎn)移、封存等情況,并向職工發(fā)放有效憑證。建立和完善住房公積金管理信息系統(tǒng),加強(qiáng)對住房公積金營運(yùn)的監(jiān)管,堅(jiān)決杜絕擠占挪用,防范風(fēng)險(xiǎn)。切實(shí)發(fā)揮住房公積金管理委員會的決策、監(jiān)管作用。
。ㄊ┻M(jìn)一步加大個人住房貸款的力度。各市州住房公積金管理中心要加大對繳存住房公積金的職工購房、集資合作建房、自建住房、翻建和大修住房放貸的力度,建立放貸目標(biāo)責(zé)任制,要簡化貸款手續(xù),取消不合理收費(fèi),改進(jìn)服務(wù)。
。ㄊ模┩晟苽人住房貸款的擔(dān)保機(jī)制。要加強(qiáng)對住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,規(guī)范擔(dān)保行為,建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度,鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對無擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機(jī)構(gòu),要加快清理,限期整改。
。ㄊ澹┘訌(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目,要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審核管理,嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款;加強(qiáng)對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理,防止挪作他用。要加快建立個人征信系統(tǒng),完善房地產(chǎn)抵押登記制度,嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目,控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
五、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
。ㄊ┏浞职l(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中,要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例,優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目,并合理配置市政配套設(shè)施。要實(shí)行住宅小區(qū)綜合開發(fā)、配套建設(shè),停止單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)零星征地、分散建住房。各類開發(fā)區(qū)以及撤市(縣)改區(qū)后的土地,都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。簡化規(guī)劃報(bào)建程序,對建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一按建筑面積計(jì)費(fèi),實(shí)行“一個窗口、一個標(biāo)準(zhǔn)、一次性收費(fèi)、一站式服務(wù)”。堅(jiān)決制止一些單位和部門強(qiáng)制企業(yè)、消費(fèi)者接受服務(wù)以及指定服務(wù)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品的行為。
。ㄊ撸┘訌(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度,房地產(chǎn)開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃,嚴(yán)格控制占用耕地,不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。建立土地儲備制度,統(tǒng)一土地供應(yīng)渠道,利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須納入政策統(tǒng)一供地渠道,嚴(yán)禁私下交易。規(guī)范和完善土地供應(yīng)方式,將經(jīng)營性土地全部采取招標(biāo)、拍賣和公開掛牌等方式出讓。對招標(biāo)、拍賣和公開掛牌交易出讓的土地,通過市場化運(yùn)作完成征地、拆遷安置后再出讓。在土地出讓合同書上應(yīng)當(dāng)載明環(huán)保、城市規(guī)劃等方面的要求,受讓單位不再辦理計(jì)劃立項(xiàng)、環(huán)境評估、選址定點(diǎn)、規(guī)劃用地許可等手續(xù)。
六、規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理
。ㄊ耍┓e極推行物業(yè)管理。各地要認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,全面推行社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理,推動行政事業(yè)單位后勤服務(wù)改革,把物業(yè)管理從財(cái)政統(tǒng)包統(tǒng)攬中逐步分離出來,不斷擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。
。ㄊ牛┕膭钗飿I(yè)管理企業(yè)招聘下崗失業(yè)人員。新辦物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上,并與其簽訂一年以上勞動合同的,經(jīng)勞動保障部門、稅務(wù)部門審核,三年內(nèi)免征企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅;招用不足30%的,三年內(nèi)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的比例減征企業(yè)所得稅,F(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上,并與其簽訂一年以上勞動合同的,經(jīng)勞動保障部門、稅務(wù)部門審核,三年內(nèi)減征30%年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅。
。ǘ┮(guī)范物業(yè)管理工作。實(shí)行前期物業(yè)管理招投投標(biāo),加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督,引入市場競爭機(jī)制,完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真處理業(yè)主投訴,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,查處損害業(yè)主利益的行為,指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)做好建管銜接工作。
七、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管
。ǘ唬┙∪袌龇⻊(wù)體系。健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)(職)業(yè)資格制度,加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理,規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場,建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用,由各級財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。
。ǘ┩晟剖袌霰O(jiān)管制度。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊制度,積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組,形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為,已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的,必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。
(二十三)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治力度,重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)。進(jìn)一步整頓土地市場秩序,嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā),嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地,使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
各級政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策,從實(shí)際出發(fā),完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法,建立有效協(xié)調(diào)機(jī)制,并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、國土、房地產(chǎn)、房改、改革發(fā)展、財(cái)政、金融等部門要依據(jù)各自職能,調(diào)整和完善相關(guān)政策,加強(qiáng)協(xié)調(diào),強(qiáng)化服務(wù),為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。
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