影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

　　（一）一般因素

　　一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　�。�1）土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　　（2）住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　�。�3）城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。

　�。�4）地價政策。

　�。�5）稅收政策。

　　（6）行政隸屬變更。行政隸屬變更通�？煞譃橐韵聝深�，一是級別升格；另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　2.人口因素

　�。�1）人口密度；（2）人口素質(zhì)；（3）家庭人口構(gòu)成。

　　3.社會因素

　　歸結(jié)起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個主要方面。

　　4.國際因素

　�。�1）國際經(jīng)濟(jì)狀況；（2）國際政治因素。

　　5.經(jīng)濟(jì)因素

　�。�1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

　�。�2）儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。

　　（3）財政收支與金融狀況。

　　（4）居民收入和消費(fèi)水平。從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動產(chǎn)市場時，會得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　（5）物價變動。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比。

　�。�6）利率水平。

　　（二）區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

　　（三）個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。

　�。�1）面積。

　�。�2）寬度。

　　（3）深度。

　�。�4）形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。

　�。�5）坡度。

　　（6）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。

　　（7）宗地臨街狀況。

　　（8）城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　�。�9）土地使用年限。