土地登記

　　土地登記是國家用來確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利，依法規(guī)定由土地權(quán)利人或變更當(dāng)事人向國家主管機關(guān)提交登記申請書、產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)源文件，經(jīng)審核無誤后將土地權(quán)利或權(quán)利變更事項記載于國家土地登記簿的法律過程。土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進行。具體運作由縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。

　　土地登記以宗地為基本單元。擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記�？缈h級行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

　　（1）土地登記的類型

　　土地登記按其不同特點分為初始土地登記和變更土地登記。

　　1）初始土地登記

　　是在規(guī)定的期限內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地，或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記，亦稱土地總登記。

　　2）變更土地登記

　　也稱日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，指在初始土地登記的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者和他項權(quán)利者的土地權(quán)利或主要用途發(fā)生變更而隨時辦理的登記。包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

　　（2）土地登記的程序

　　1）土地登記申請

　　初始土地登記申請時，國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個人申請登記。集體土地所有權(quán)由村民委員會或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織及法定代表人申請登記。集體土地使用權(quán)由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個人申請登記。土地他項權(quán)利需要單獨申請的，由有關(guān)權(quán)利人申請登記。

　　2）地籍調(diào)查

　　地籍調(diào)查系土地登記機關(guān)按規(guī)程要求，對申請登記的土地采取實地調(diào)查、核實、定界、測量、成圖等措施，查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地所有者、使用者和他項權(quán)利者的有關(guān)情況，為權(quán)屬審核、注冊登記和頌發(fā)土地證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。

　　3）權(quán)屬審核

　　土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地使用權(quán)、所有權(quán)設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記申請之日起三十日內(nèi)，對登記申請和地籍調(diào)查結(jié)果進行審核，并報經(jīng)批準(zhǔn)后進行注冊登記，頒發(fā)、更換或者更改土地證書。

　　土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地他項權(quán)利設(shè)定登記、土地他項權(quán)利變更登記和注銷土地登記申請之日起十五日內(nèi)，對登記申請和地籍調(diào)查結(jié)果進行審核后辦理注冊，登記或者注銷登記，頒發(fā)或者更換土地他項權(quán)利證明書，或者將注銷登記的結(jié)果書面通知當(dāng)事人。

　　土地管理部門作出不予受理土地登記申請或者暫緩登記決定的，應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起十五日內(nèi)將作出決定的理由書面通知當(dāng)事人。

　　4）注冊登記

　　5）核發(fā)或更改土地證書

　�。�3）土地他項權(quán)利登記的內(nèi)容及特點

　　1）土地他項權(quán)利登記的內(nèi)容：

　　①土地他項權(quán)利人、義務(wù)人；

　�、谕恋匚恢眉捌涿娣e；土地用途和等級；土地使用權(quán)性質(zhì)；

　�、弁恋厮�項權(quán)利種類及范圍；土地他項權(quán)利設(shè)定日期，權(quán)利順序等。

　�。�2）土地他項權(quán)利登記的特點：

　�、偻恋厮�項權(quán)利設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，因此，其設(shè)定登記和變更登記不需要報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進行注冊登記。

　�、谕恋厮�項權(quán)利的登記在宗地原《土地登記卡》上進行。

　�。�4）土地權(quán)利登記的內(nèi)容及特點

　　1）土地登記的內(nèi)容

　　①土地權(quán)利主體。即權(quán)利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權(quán)利者。集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。如集體經(jīng)濟組繪織或村民委員會；個人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體。

　　②土地權(quán)利客體。包括權(quán)屬界址及其面積；土地用途和等級；地上附著物的登記。

　�、弁恋貦�(quán)屬來源及其性質(zhì)。土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。

　　2）土地登記的特點

　�、俳y(tǒng)一性

　�、谖ㄒ恍�

　　③完整性和連續(xù)性

　�、軓娭菩�

　　⑤可信性

　�。�5）土地登記代理的概念及有關(guān)要求

　　土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。

　　土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。

　　進行土地登記代理，須遵循以下要求和原則：

　　1）合法原則

　　2）平等自愿原則

　　3）公平公正原則

　　4）等價有償原則

　　5）誠實信用原則

　　6）保密原則